Co to jest ubezpieczenie odsetkowe?

Zasięg odsetek dzierżawy chroni firmę przed finansowymi konsekwencjami utraty atrakcyjnej umowy najmu, gdy nieruchomość jest uszkodzona lub zniszczona. To ochrona ubezpieczeniowa jest szczególnie ważna, gdy firma płaci znacznie mniej niż stawka rynkowa, aby wynajmować swoje pomieszczenia. 

Wiele umów najmu nieruchomości komercyjnych pozwoli właścicielowi budynku na anulowanie umowy najmu, jeśli budynek stanie się częściowo lub całkowicie niezadowolony z powodu utraty fizycznej, więc posiadanie tego rodzaju ochrony może być krytyczne.

Co to jest ubezpieczenie odsetkowe?

Ubezpieczenie odsetek dzierżawy Obejmuje straty finansowe, które utrzymałeś z powodu odwołania umowy najmu. Strata musi wynikać z bezpośredniej utraty fizycznej lub uszkodzenia mienia w pomieszczeniach opisanych w deklaracjach. Ponadto szkody muszą wynikać z niebezpieczeństwa ubezpieczonego na podstawie twojej polityki.

Właściciel może mieć prawo do rozwiązania umowy najmu, nawet jeśli część budynku okupowana przez najemcę nie została uszkodzona. Wynajmujący może mieć taką opcję, ale nie obowiązek odbudowy konstrukcji, jeśli budynek zostanie całkowicie zniszczony. Wynajmujący może nie być zobowiązany do naprawy lub zastąpienia poważnie uszkodzonego budynku, chyba że i dopóki nie otrzyma płatności ubezpieczeniowej.

Jak działa zasięg odsetek dzierżawy

Anulowanie umowy najmu może poważnie wpłynąć na małą firmę, która płaci mniej niż stawka wynajmu.

Powiedzmy na przykład, że Floyd jest właścicielem fantastycznych podłóg, firmy, która sprzedaje dywan i inne pokrycia podłogowe z magazynu. Firma wynajmuje połowę magazynu o powierzchni 20 000 stóp kwadratowych od Peerless Properties. Obecnie płaci $.50 stóp kwadratowych za 10 000 stóp kwadratowych lub 5000 USD miesięcznie.

Powiemy, że wartość wynajmu magazynu wynosi $.75 stóp kwadratowych lub 7500 USD miesięcznie, co czyni to szczególnie miłym dzierżawą. Wartość wynajmu wskazuje, że czynsz, który wynajmujący mógł zbierać według stawek rynkowych. 

Floyd negocjował swoją umowę najmu dwa lata temu, kiedy ceny wynajmu w jego obszarze były przygnębione. Od tego czasu czynsze zostały odbijane, ale dzierżawa Floyda nie wygasa jeszcze przez trzy lata, więc jest wygodnie zamknięty w tych warunkach umowy najmu.

Firma Floyda prawdopodobnie musiałaby zapłacić dodatkowe 2 500 USD więcej miesięcznie lub 30 000 USD rocznie, zgodnie z nową dzierżawą według stawek rynkowych, gdyby przegrał ten. Firma poniesie dodatkowy koszt w wysokości 90 000 USD w ciągu najbliższych trzech lat, jeśli dziś stracił umowę najmu i musiała wziąć udział w nowym.

Floyd dodał ulepszenia i poprawę magazynu od czasu rozpoczęcia dzierżawy. Obejmują one nowe oświetlenie, niestandardowe półki i aktualizacje do stacji obciążenia. Ulepszenia są teraz częścią budynku. Floyd ich nie jest właścicielem, ale będzie miał zainteresowanie ich przez resztę najmu. 

Następnie wadliwe okablowanie wywołuje pożar, który poważnie uszkadza budynek późną nocą. Poza drobnym dymem do materiałów podłogowych, część magazynu zajmowanego przez fantastyczne podłogi nie ma wpływu. Niemniej jednak nieruchomości nierówności anulują umowę najmu Floyda.

Fantastyczne podłogi są ubezpieczone za uszkodzenie materiałów podłogowych w ramach polityki własności komercyjnej, ale nie ma on zasięgu strat ekonomicznych, jaką będzie cierpiał z powodu utraty umowy najmu. Firma nie ma również zasięgu utraty korzystania z ulepszeń wprowadzonych do budynku. Te przedmioty nie zostały uszkodzone, więc utrata użytkowania nie jest objęta ubezpieczeniem nieruchomości firmy.

Floyd mógł chronić swoją działalność przed stratami finansowymi wynikającymi z odwołania jego dzierżawy, kupując ubezpieczenie odsetkowe.

To zasięg można dodać do polityki nieruchomości komercyjnych za pośrednictwem osobnego formularza.

Rodzaje zasięgu odsetek dzierżawy

Ubezpieczenie odsetek dzierżawy może obejmować szereg ochrony, jeśli w harmonogramie ubezpieczenia jest wyświetlany limit ubezpieczenia:

• Odsetki leasingowe najemców (TLI): Jest to różnica między miesięcznym czynszem płaconym a wartością wynajmu nieruchomości, zwaną również stawką wynajmu rynku. Fantastyczne odsetki najemców najemców w tym przykładzie wyniosłyby 2500 USD, czyli 7500 USD minus 5000 USD.
• Płatności premiowe: Jest to niezamortyzowana część premii pieniężnej, którą zapłaciłeś za uzyskanie umowy najmu i która nie zostanie ci zwrócona. Być może zapłaciłeś swojemu właścicielowi premia w wysokości 5000 USD na zabezpieczenie trzyletniej dzierżawy, a nie pięcioletniej umowy najmu.
• Ulepszenia i polepszenia: Twoja firma mogła wprowadzić ulepszenia nieruchomości wynajmu, której nie można legalnie usunąć, takie jak oświetlenie i ulepszenia Floyda.Ochrony odsetki leasingowe obejmują niezamortyzowaną część płatności, które dokonałeś za ulepszenia, chociaż nie obejmuje wartości ulepszeń, które są objęte innymi polisami ubezpieczeniowymi.
• Zaliczka czynszu:To jest niezamortyzowana część czynszu, którą zapłaciłeś z góry, która nie zostanie ci zwrócona. Na przykład, mogłeś zapłacić trzy miesiące czynsz z góry, kiedy wynajęłeś swoją nieruchomość.

Wymagania dotyczące odsetek netto

Limit pokazany w polisie dotyczącej zasięgu odsetek leasingowych jest sumą odsetek leasingowych najemców i miesięcznych odsetek leasingu w dniu rozpoczęcia polityki. Na przykład twoje odsetki na leasing netto na początku wynosi 2333 USD, jeśli TLI wynosi 1500 USD, a MLI wynosi 833 USD. Jest to najbardziej Twój ubezpieczyciel zapłaci na podstawie zasięgu odsetek dzierżawy, jeśli leasing zostanie anulowany w dniu powstania polisy.

Twoje odsetki leasingowe netto spadają co miesiąc w okresie trwania polityki. Najwięcej ubezpieczyciela zapłaci na podstawie zasięgu odsetek leasingowych, jest odsetki leasingowe netto w momencie, gdy strata nastąpi w przypadku anulowania umowy najmu. Twój ubezpieczyciel obliczy twoje odsetki na najmu netto, dodając następujące:

• Twoje odsetki leasingowe brutto pomnożone przez czynnik odsetkowy leasingowy na pozostałe miesiące najmu w momencie wystąpienia straty
• Twoje miesięczne odsetki na dzierżawę pomnożone przez pozostałe miesiące najmu w momencie wystąpienia straty

Odsetki dzierżawy netto obejmują dwa elementy: odsetki od leasingu najemców i miesięczne odsetki na dzierżawę.

Odsetki na dzierżawę najemców (TLI)

To stanowi korzyść, którą otrzymasz od pozytywnej umowy najmu w pozostałych miesiącach. Twoje TLI to bieżąca wartość twojego brutto odsetka. Jest obliczany przez pomnożenie odsetek leasingu brutto przez odpowiedni współczynnik odsetek dzierżawy.

Dzierżawa brutto to taki, w którym właściciel pokrywa wszystkie wydatki związane z nieruchomością.Twoje odsetki leasingowe brutto to różnica między wartością wynajmu lokalu a czynszem, który płacisz co miesiąc. Twoje odsetki na leasing brutto wyniosłyby 1500 USD, czyli 5000 USD minus 3500 USD, jeśli stawka rynkowa za czynsz wynosi 5000 USD miesięcznie, a Twoja firma płaci obecnie 3500 USD.

Współczynnik odsetek dzierżawy pochodzi z tabeli, która powinna być dołączona do twojej polityki. Czynniki mogą się różnić w zależności od dominującej stopy procentowej i miesięcy pozostałych w dzierżawie. Współczynnik odsetek dzierżawy wynosi 33.4213, zakładając, że masz 36 miesięcy w dzierżawie, a panująca stopa procentowa wynosi 5%. Twoje odsetki na leasing netto wynoszą 1500 $ razy 33.4213 lub 50 132 USD.

Miesięczne odsetki na dzierżawę (MLI)

Miesięczne odsetki na dzierżawę odzwierciedla miesięczny koszt płatności premii, ulepszeń i poprawy oraz czynsz przedpłacony. Te elementy nie mają zastosowania, jeśli nie zapłaciłeś premii, jeśli nie dokonałeś ulepszeń lub jeśli nie zapłaciłeś czynszu z góry.

Miesięczne odsetki na dzierżawę dla każdego elementu należy obliczyć osobno, jeśli chcesz uwzględnić te koszty. Twój pierwotny koszt zostałby podzielony przez liczbę miesięcy pozostałych w dzierżawie, gdy dokonasz wydatków na każdy przedmiot. Na przykład twój MLI byłby 25 000 USD podzielony przez 30, czyli 833 USD, jeśli byłeś sześć miesięcy od 36 miesięcy i wydałeś 25 000 USD na ulepszenia.

Kluczowe wyniki

• Ochrona odsetek dzierżawy chroni najemców komercyjnych przed utratą pozytywnej umowy najmu, ponieważ pomieszczenia stały się częściowo lub całkowicie zamieszkałe.
• W tych okolicznościach właściciele komercyjni mogą anulować umowę najmu, pozostawiając najemcę, aby spotkać się z znaczącymi dodatkowymi kosztami wynajmu nowych pomieszczeń, być może według bardziej stromej stawki rynkowej.
• To ubezpieczenie może obejmować płatności bonusowe, ulepszenia i polepszenia oraz odsetki na dzierżawę najemców.
• Najbardziej ubezpieczycielem zapłaci za stratę, jest odsetki netto w momencie wystąpienia straty.