Co to jest materialny fakt?

Istotnym faktem w nieruchomości to informacje, które, jeśli są znane, mogą spowodować, że kupujący podejmie inną decyzję o pozostaniu w umowie o zakup lub cena zapłacona lub otrzymana za nieruchomość. Zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne mogą mieć wpływ materialne wymagania dotyczące ujawniania faktów.

Większość przepisów stanowych wymaga, aby agent nieruchomości musiał ujawnić wszystkie znane fakty materialne.

Co to jest materialny fakt?

Faktem istotnym musi być po prostu fakt, że można to wspomnieć. Musi umniejszać wartość nieruchomości lub stanowić zagrożenie dla mieszkańców. Ale mogą to być również informacje, które wpłynęłyby na legitymację i wykonalność umowy.

• Alternatywna nazwa: Materialny niekorzystny fakt

Dokładne szczegóły tego, co robi lub nie stanowią istotnego faktu, mogą się nieco różnić w zależności od stanu.

Jak działają fakty materialne

Agenci, brokerzy i sprzedawcy mają obowiązek ujawnienia lub ujawnienia informacji, które mogą wpływać. Jako przykład, agent, który w przeszłości pokazał nieruchomość, która miała w tym czasie uszkodzenie wody.

Kupujący mogą ponownie rozważyć, ile będą zaoferować, a nawet czy chcą pozostać w umowie, jeśli wiedzą o jakichkolwiek znaczących uszkodzeniach wody.

Rodzaje faktów materialnych

Fakty materialne mogą obejmować fizyczne wady do czegoś mniej namacalnego, na przykład plotki o duchu zwykle grzechotającym łańcuchy na poddaszu.

Stan domowy i problemy z naprawami

Znane wady w strukturze należy ujawnić jako fakty materialne w prawie każdym stanie. Potencjalny nabywca albo zmieniłby zdanie lub ofertę cenową, gdyby dowiedział się o problemie z dachem lub fundamentem.

Większość pożyczkodawców wymaga inspekcji domowych i oceny, które najprawdopodobniej pojawią się poważne wady, nawet jeśli agent lub sprzedawca ich nie ujawni. Na ogół nie ma ukrywania tych rzeczy.

Na przykład agent nieruchomości, który pracował przede wszystkim jako agent nabywcy, pokazał dom potencjalnego nabywcy. Kupujący podjął kolejną decyzję o zakupie po tym, jak odebrał róg dywanu obszarowego i znaleźli znaczące pęknięcie fundamentów na większości głównego podłogi w pokoju. Sprzedawca i/lub agent aukcji miał obowiązek ujawnienia tych informacji.

Morderstwo lub śmierć w domu

Ta kategoria jest wymieniona jako „wada emocjonalna” w niektórych stanach. Obejmuje morderstwa, śmierć lub inne przestępstwa z użyciem przemocy, które mogłyby się zdarzyć na terenie nieruchomości.

Skontaktuj się ze swoim stanem, aby dowiedzieć się, co jest uważane za zgłoszone w przypadku wad emocjonalnych. Mogą istnieć ograniczenia dotyczące ram czasowych i śmierci z przyczyn naturalnych lub samobójstw.

Sąd w Pensylwanii wydał precedensową decyzję, że wcześniejsze morderstwo w domu nie było istotnym faktem i nie trzeba było ujawniać, ale to tylko jeden stan. Na pewno będziesz chciał zajrzeć do zasad swojego państwa, jeśli masz wiedzę, że w domu popełniono morderstwo. Sąd w Kalifornii zrobił wręcz przeciwnie i orzekł, że nabywcy, którym nie został opowiedział o morderstwach w domu, który kupił. 

Czasami nawet gwałtowne zgony muszą być ujawnione, nawet jeśli nie były one technicznie lub prawnie uważane za morderstwo. Przykładem byłoby strzelanie do samoobrony intruzu w domu.

Nawiedzone domy

Historie o duchach, nawiedzającej i paranormalnej aktywności nie są uważane za istotny fakt w wielu stanach. Mówi się, że nieruchomość znajduje się w pobliżu starożytnego miejsca pochówku, a może poprzedni właściciel odłożył część podwórza dla ich ukochanych zwierząt domowych.

Czasami najlepiej po prostu ujawnić, jeśli nie możesz być pewien, co należy ujawnić bez przeprowadzania badań.

Zwierzęta jako fakty materialne

Sprzedawcy muszą ujawnić, czy dom ma problemy ze zwierząt lub szkodników w niektórych stanach. Teksas wymaga ujawnienia rojów pszczół, skorpionów i wściekłych zwierząt, ale nie tylko takie problemy zwierzęce, które musisz rozważyć, gdy sprzedajesz swój dom. Kwestie zwierząt mogą rozciągnąć się na nieustannie szczekającego psa sąsiada lub na kogoś w okolicy, która wychowuje kurczaki.

Dom maklerski w sprawie Iowa musiało zapłacić odszkodowanie za nie ujawnianie właściwych kupujących fakt, że istniało ograniczenie HOA jednego psa na miejsce zamieszkania. Kupujący dowiedzieli się i zabili umowę. Problemy sezonowe spowodowały, że dom pozostał na rynku przez jakiś czas i sprzedał za mniej niż początkowo oferowani kupujący. 

Wymagania dotyczące ujawnienia istotnych faktów

Agenci nieruchomości i ich brokerzy są na niebezpiecznym terytorium, jeśli nie ujawnią czegoś, co znają, nawet jeśli uważają, że nie muszą tego robić. Dobrą zasadą do naśladowania jest to, że powinieneś po prostu ujawnić informacje, aby uniknąć procesów sądowych, jeśli zastanawiasz się, czy powinieneś przede wszystkim.

Szkody przyznane w pozwie o nieujawnione fakty materialne mogą wahać się od karnych w bardzo złych przypadkach (nagrodę pieniężną ma być kara dla sprzedawcy i/lub agenta) w celu rekompensaty (sprzedawca i/lub agent musi zrekompensować kupującemu za koszt kosztów wyników naprawa problemu). Ponownie może to zależeć od stanu.

Istnieje duża szansa, że ​​przeszkadzałoby kupującemu, gdyby informacje sprawiły, że dwa razy pomyślałeś o tym.

Niektóre stany, takie jak Maryland, idą o krok dalej i wymagają, aby sprzedawcy i licencjobiorcy nieruchomości musieli ujawnić, czy nawet „powinni” wiedzieć o istotnym fakcie.Oregon zobowiązuje sprzedawców i licencjobiorców do zaspokojenia porady ekspertów, jeśli uważają, że może wystąpić problem, ale problem jest poza ich dziedziną wiedzy specjalistycznej.

Pytanie jest jednak łatwiejsze dla agentów i brokerów, którzy praktykują wyłączną agencję nabywców. Reprezentują tylko kupujących, a nie sprzedawców, i łatwo jest utrzymać swój najlepszy interes na szczycie listy.

Kluczowe wyniki

• Istotnym faktem jest informacja, która wpłynęłaby na decyzję kupującego o zakupie nieruchomości lub jak bardzo mogliby za nią zapłacić, gdyby się tego uświadomiło.
• Fakty materialne mogą obejmować szkody strukturalne lub „emocjonalne” informacje o nieruchomości, na przykład, że ktoś został tam zamordowany.
• Sprzedawcy i licencjobiorcy nieruchomości są prawnie wymagani we wszystkich stanach, aby ujawnić istotne fakty, ale dokładne zasady dotyczące tego i tego, co dokładnie należy ujawnić, mogą się różnić.
• Współpraca z wyszkolonym i licencjonowanym pośrednikiem w handlu nieruchomościami lub brokerem w Twojej okolicy pomoże Ci uniknąć najbardziej kosztownych błędów związanych z nieujawnianiem faktów materialnych.