Prawo agencji nieruchomości, w jaki sposób powstaje agencja

Agencja ekspresowa

Express Agency jest tworzona przez ustną lub pisemną umowę między zlecenią a agentem. Wskazuje to na ich wyraźny zamiar tego statusu reprezentacyjnego.

W nieruchomości agencja jest zwykle tworzona na podstawie pisemnej umowy z listą ze sprzedawcą lub umową agencji nabywcy z kupującym. Niektóre stany zezwalają na ustne umowy, ale większość nie.

Implikowana agencja

Możliwe jest również stworzenie relacji agencji z działaniami stron. Nazywa się to dorozumianą agencją. Jeśli agent nieruchomości przyjmuje obowiązki, które zwykle są agentem, ale nie podpisało umowy agencji, nadal może być uważana za agenta za pośrednictwem dorozumianej agencji. Z tego samego tokena, jeśli klient poprosi agenta o porady lub działania, które zwykle są w agencji, wówczas można utworzyć dorozumianą agencję.

Niektóre państwa stworzyły konkretne przepisy, które stwierdzają, że żadna agencja nie może istnieć bez umowy agencji pisemnej. Pomaga to uniknąć przypadkowej dorozumianej agencji.

Nie zostań nieujawnionym podwójnym agentem

W stanach, które nie wykluczyły dorozumianej agencji, jeśli masz status reprezentacji agencji z klientem z listą, uważaj na to, co robisz, jeśli pracujesz z kupującym zainteresowanym tą aukcją. Po pierwsze, musisz ujawnić kupującemu status agencji, a następnie nie podjąć obowiązków, które oznaczałyby, że jesteś także ich agentem.

Sposób, w jaki jest to w większości dzisiaj

Moja licencja wisi w Nowym Meksyku, ale w przeszłości posiadałem również licencje brokera w Teksasie i Kolorado. Wiele stanów ma teraz dokumenty i ujawnienia, które wspierają „pośrednictwo transakcji” lub nazywane innymi nazwami, reprezentacja kupującego lub sprzedawcy bez „agencji.„Termin agent nieruchomości rzadko oznacza to, że w dzisiejszych czasach.

Mogę więc wziąć listę i nie być agentem dla sprzedawcy, i właśnie to zawsze robiłem. Jedyny raz, kiedy kwestia agencji kiedykolwiek pojawiła się nabywcy lub sprzedawcy, było, gdybym pracował z adwokatem lub sędzią. Z jakiegoś powodu przyciągnąłem je moją witryną. Nie chcieli, żebym był ich agentem z powodu odpowiedzialności zastępczej. 

Odpowiedzialność zastępcza naraża klienta agenta na działalność ich agenta. Więc gdybym miał coś złego lub popełnić błąd, mój klient również byłby pociągnięty do odpowiedzialności. Ci legalni ludzie wiedzieli, że nie chcą tego ryzyka, mimo że wiedzieli, że uważnie przestrzegam zasad.

Kiedy pracowałem z kupującymi, zawsze pracowałem jako broker transakcji, nigdy nie jestem agentem. Prawie nigdy nie pytali, a nasz stanowy formularz ujawniania informacji wyraźnie określił moje obowiązki dla mojego klienta. Tutaj są prosto z prawa:

 A. Uczciwość i rozsądna ostrożność określona w przepisach niniejszej sekcji;

 B. Zgodność z lokalnymi, stanowymi i federalnymi przepisami dotyczącymi sprawiedliwości i dyskryminacji, ustawą o licencji nieruchomości w Nowym Meksyku oraz przepisom dotyczącym Komisji ds. Nieruchomości oraz innych obowiązujących przepisów i przepisów lokalnych, stanowych i federalnych;

C. Wydajność wszystkich i wszystkich pisemnych umów zawartych z klientem lub klientem;

D. Pomoc dla klienta lub klienta brokera w zakończeniu transakcji, chyba że klient lub klient uzgodni inaczej na piśmie, w tym:

1. Prezentacja wszystkich ofert lub kontraktów w odpowiednim czasie; I
2. Pomoc w przestrzeganiu warunków umowy i zamknięciu transakcji; Jeżeli broker w transakcji nie świadczy o usłudze, poradzie lub pomocy opisanej w ust. 1 i (2) podsekcji D 16.61.19.8 NMAC, klient lub klient musi na piśmie, że broker nie powinien zapewnić takiej usługi, porady lub pomocy, a broker ujawni istnienie takiej umowy na piśmie innym brokerom zaangażowanym w transakcję;

mi. Uznanie przez brokera, że ​​mogą istnieć sprawy związane z transakcją, które są poza wiedzą lub wiedzą lub wiedzą brokera kwalifikującego się oraz że broker lub broker kwalifikujący zasugeruje, aby klient lub klient zasięgnął porady ekspertów w tych sprawach;

F. Szybka rozliczanie wszystkich pieniędzy lub nieruchomości otrzymanych przez brokera;

G. Pisemne ujawnienie dla swojego klienta lub klienta oraz innych brokerów zaangażowanych w transakcję jakiegokolwiek potencjalnego konfliktu interesów, który broker ma w transakcji, w tym między innymi:

1. Wszelkie pisemne relacje maklerskie, które broker ma z innymi stronami transakcji lub;
2. Wszelkie istotne zainteresowanie lub związek firmy, osobistej lub rodzinnej natury, którą broker ma w transakcji;
3. Inne opcje relacji maklerskich dostępne w Nowym Meksyku;

H. Pisemne ujawnienie wszelkich niekorzystnych faktów istotnych faktycznie znanych przez brokera stowarzyszonego lub brokera kwalifikującego się o nieruchomości lub transakcji lub zdolności finansowe stron transakcji do ukończenia transakcji; Fakty niekorzystne wymagające ujawnienia nie zawierają żadnych informacji objętych federalnymi przepisami dotyczącymi uczciwego mieszkania ani ustawy o prawach człowieka w Nowym Meksyku;

 I. Utrzymanie wszelkich poufnych informacji poznanych w trakcie wszelkich wcześniejszych relacji agencji, chyba że ujawnienie dotyczy zgody byłego klienta lub jest wymagane przez prawo;

J. O ile nie upoważniono inaczej na piśmie, broker zastępczy lub broker kwalifikujący nie ujawni swojemu klientowi lub klientowi podczas transakcji, że ich klient lub klient sprzedawcy wcześniej wskazał, że zaakceptuje cenę sprzedaży mniejszą niż cena pytań lub wymieniona w nieruchomości; że ich kupujący klient lub klient wcześniej wskazał, że zapłacą cenę większą niż cena przesłana w pisemnej ofercie; motywacja ich klienta lub klienta do sprzedaży lub kupowania nieruchomości; że ich klient, klient lub klient kupujący lub klient zgodzi się na finansowanie warunków innych niż oferowane; lub wszelkie inne informacje wymagane na piśmie przez brokera stowarzyszonego lub klienta lub klienta kwalifikującego się, aby pozostać poufnym, chyba że ujawnienie jest wymagane przez prawo.

To zajmuje się wszelkimi obawami, które mogli mieć moi klienci.