Podstawy przepisów dotyczących stabilizacji czynszu
- 4548
- 875
- Pani Olimpia Noga
Przepisy dotyczące stabilizacji czynszu istnieją od połowy XIX wieku. Przepisy te miały chronić najemców w prywatnych budynkach przed nieuczciwych cen czynszu i podwyżek czynszu, jednocześnie umożliwiając właścicielom zwiększenie czynszu. Oto podstawy stabilizacji czynszu, a także zalety i wady.
Prawo stabilizacji czynszu z 1969 roku
Prawo stabilizacji czynszu z 1969 r. Było prawem uchwalonym na podstawie burmistrza Nowego Jorku, Johna Lindsay. Dotyczy to budynków w niektórych hrabstwach w Nowym Jorku, w tym w Nowym Jorku, które zostały zbudowane między lutym 1947 r. A marcem 1969 r. Obejmuje budynki prywatne z sześcioma lub więcej jednostkami.
Ustawa o ochronie najemców w 1974 r
Ustawa o ochronie najemców awaryjnych z 1974 r., Znana również jako ETPA, rozszerzyła przepisy dotyczące stabilizacji czynszu w Nowym Jorku o części hrabstwa Nassau, hrabstwa Westchester i hrabstwa Rockland. Rozszerzył także zasięg budynków zbudowanych przed 1974.
Kto ogólnie dotyczy stabilizacji czynszu
- Budynki prywatne
- Zbudowany między lutym 1947 r. A przed 1 stycznia 1974 r
- Budynki z 6 lub więcej jednostkami
Podstawy stabilizacji czynszu
- Umieszczenie limitu kwoty czynszu, które można naliczyć
- Limit procent wzrostu czynszu
- Częstotliwość limitu wzrostu czynszu
- Jednostka musi spełniać określone standardy zamieszkania
- Najemcy uprawnieni do wynajęcia odnowienia
- Najemca nie może być eksmitowany, chyba że wynajęcie naruszenia
- Najemca może składać skargi przeciwko właścicielowi
Z następujących powodów może być dozwolony wzrost czynszu leasingu w połowie
- Wynajmujący zwiększył usługi dla najemcy lub dokonał ulepszeń w mieszkaniu najemcy
- Wynajmujący dokonał znacznej poprawy kapitału w nieruchomości
- Trudy ekonomiczne właściciela
Jednostka może zostać zderegulowana
Stabilizowane mieszkania czynszu można zderegulować na jeden z dwóch sposobów.
- Jeśli roczny dochód najemcy wynosi ponad 200 000 USD.
- Gdy miesięczny czynsz osiągnie określony próg. Na przykład, jeśli miesięczny czynsz osiągnie 2700 USD, jednostka zostanie zderegulowana. Kwota ta różni się w zależności od gminy i będzie się zmieniać co roku.
Argumenty za stabilizacją czynszu
Istnieje wiele powodów, dla których ludzie opowiadają się za przepisami dotyczącymi stabilizacji czynszu. Obejmują one:
- Fair Rent Ceny- Stabilizacja czynszu to sposób na utrzymanie prywatnych właścicieli i zapobieganie im pobieraniu oburzających cen za czynsz.
- Affaliwable Rent Ceny- Zwolennicy stabilizacji czynszu uważają, że niedrogie mieszkania powinny być dostępne nawet w najdroższych miastach. Uważają, że wymaganie od niektórych jednostek regulowania czynszu jest jedynym sposobem na powstrzymanie ludzi przed wyceną z niektórych obszarów.
- Bezpieczeństwo mieszkalne- ponieważ właściciele mogą zwiększyć czynsz tylko w mieszkaniach stabilowanych czynszami o określony procent, długoterminowe najemcy nie będą wyceniani z mieszkań przez zawyżone ceny czynszu.
Argumenty przeciwko stabilizacji czynszu
Istnieje również kilka powodów, dla których ludzie są przeciwni jednostkom stabilnym czynszom. Obejmują one:
- Zmniejsz nową budowę w obszarach- z dużą liczbą jednostek stabilizowanych czynszami może zniechęcać budowniczych z budowy nowej budowy w okolicy. Powód tego jest dwukrotnie.
- Nie możesz konkurować z niskimi czynszami- jeśli budujesz nowe konstrukcje, będziesz chciał uzyskać najwyższy możliwy czynsz. Jeśli w pobliżu znajduje się wiele nieruchomości stabilowanych czynszami, możesz mieć trudności z uzyskaniem wysokich cen za wynajem. Na przykład, jeśli istnieje pięć mieszkań z trzech sypialni, które pobierają 1000 USD miesięcznie i próbujesz zebrać 3000 USD miesięcznie za 3 sypialnię, możesz mieć trudności z przyciągnięciem najemcy.
- Poratliwe budynki zapobiegną wysokim czynszom-oprócz konkurowania z tańszymi czynszami, wiele budynków stabilizowanych czynszami nie jest dobrze utrzymanych. To pogłębia nowych budowniczych, ponieważ martwią się, że nie będą w stanie pobierać wysokich cen za swoje czynsze w sąsiedztwie w takiej nieładzie.
- Wzrost stawki pogorszenia jednostek stabilizowanych czynszu- Stacniżone czynsz są często wyceniane poniżej wartości rynkowej, którą właściciel może otrzymać za czynsz. Dlatego właściciele mogą mieć trudności z osiągnięciem zysku lub nawet płacenia bieżących rachunków, ponieważ wszystkie wydatki na nieruchomość są nadal oparte na bieżących cenach.
- Wynajmujący często wykonują absolutne minimum, aby utrzymać te stabilowane jednostki czynszu do obecnych kodów bezpieczeństwa i bezpieczeństwa. Chociaż celem stabilizacji czynszu jest ochrona najemców, często ma ona odwrotnie, ponieważ najemcy w tych mieszkaniach często żyją w warunkach poniżej.
Kryzys mieszkaniowy w amerykańskich miastach
Wiele największych miast w Ameryce, takich jak Nowy Jork i San Francisco, stały się opowieścią o dwóch miastach. Istnieje mieszanka niskich, pogarszających się jednostek stabilowanych czynszami i wysokiej, prawie nieosiągalnych luksusowych jednostek.
Teoria jest taka, że ponieważ osoby w tańszych jednostkach regulowanych czynszami żyją w swoich jednostkach dłużej z bardzo małym obrotem, spadnie podaż niedrogich jednostek w mieście. Dlatego potencjalni najemcy, którzy nie mają szczęścia, aby mieć jednostkę regulowaną czynszami, będą musieli zapłacić więcej za swoje mieszkanie z powodu braku niedrogich jednostek. Zwiększony popyt zwiększa ceny.
Niektórzy twierdzą, że bez regulacji czynszu rynek się poprawiłby, a te drogie miasta staną się tańsze. Te stażone czynszu jednostki wróciłyby na otwarty rynek, zwiększając podaż mieszkań i popyt, naturalnie regulowałyby ich ceny. Podczas gdy osoby mieszkające w obecnych jednostkach stabilizowanych czynszami sprzeciwiłyby się, miliony szukające niedrogich mieszkań skorzystałyby.