6 Podstawy dobrej umowy o zarządzanie nieruchomościami

Po zatrudnieniu zarządcy nieruchomości musisz dokładnie przejrzeć ich umowę o zarządzanie. Musisz upewnić się, że rozumiesz obowiązki kierownika nieruchomości, obowiązki właściciela i upewnić się, że jesteś chroniony, jeśli menedżer nie wypełni ich obowiązków.

Usługi i opłaty

Pierwszą podstawową częścią umowy o zarządzanie, którą musisz zrozumieć, jest to, jakie usługi menedżer nieruchomości zgodził się wykonać i ile pobiera za te usługi. Musisz zrozumieć, jakie usługi są zawarte w opłaty za zarządzanie, jakie usługi można wykonać za dodatkową opłatą i jakie usługi nie będą wykonywane w żadnych okolicznościach.

Opłata za zarządzanie jest najczęstszym rodzajem opłaty, którą obciąży menedżer nieruchomości. Zwróć szczególną uwagę na sposób rozbicia tej opłaty.

Nie od razu wyklucz kierownika nieruchomości, ponieważ wydaje się, że pobierają wyższą opłatę. Kierownicy nieruchomości, którzy pobierają niższą opłatę początkową, mogą pobierać więcej za „dodatkowe obowiązki”, takie jak wypełnianie wolnych miejsc, płacenie rachunków, problemy z konserwacją i procedury eksmisji. Musisz bardzo ściśle przeczytać umowę o zarządzanie, aby ustalić, jakie usługi są faktycznie uwzględnione w opłaty za zarządzanie i jakie usługi są uważane za dodatkowe i wymagają dodatkowej płatności.

W przypadku usług, które są uważane za dodatkowe, umowa powinna jasno określić sposób, w jaki zostaniesz obciążony za te obowiązki. Czy jest to opłata na zryczałtwie, opłatę procentową, czy opłatę zostanie ustalona w poszczególnych sprawach przed wykonaniem usługi?

Pamiętaj także o usługach, których menedżer nieruchomości nie będzie wykonywać w żadnych okolicznościach. Będzie to różnić się w zależności od firmy, ale wspólne wykluczenia obejmują refinansowanie nieruchomości lub obszerna przebudowa. Upewnij się, że menedżer nie wyklucza niczego, co uważasz za absolutną konieczność, na przykład znajdowanie najemców, zbieranie czynszu lub radzenie sobie z sytuacją sytuacji kryzysowych.

Obowiązki właściciela nieruchomości

Drugą częścią umowy, którą musisz zrozumieć, jest twoje obowiązki jako wynajmujący. W niniejszej sekcji umowy określi, co jesteś zobowiązany, podpisując umowę i czego nie możesz zrobić.

Dwa przykłady obowiązków właściciela nieruchomości to:

1. Skonfiguruj i utrzymuj fundusz rezerwowy-Wynajmujący jest odpowiedzialny za włożenie określonej kwoty w fundusz rezerwowy, który kierownik nieruchomości może wykorzystać do codziennych obowiązków, problemów związanych z konserwacją i sytuacjami kryzysowymi. Jesteś również odpowiedzialny za upewnienie się, że fundusz nigdy nie spadnie poniżej określonej kwoty.
2. Uzyskaj i utrzymuj odpowiednie ubezpieczenie-Umowa o zarządzaniu powinna określić rodzaje ubezpieczenia i kwotę ubezpieczenia, które musisz uzyskać. Powinien również zauważyć, czy firma zarządzająca nieruchomościami musi zostać uwzględniona w ramach ubezpieczenia.

Dwa przykłady ograniczeń właściciela nieruchomości to:

1. Znalezienie najemców-Większość umów uniemożliwi właścicielowi nieruchomości samodzielnie umieszczenie najemcy w nieruchomości. Ma to na celu ochronę kierownika nieruchomości przed koniecznością zarządzania najemcą, który nie został wybrany zgodnie z ich wytycznymi.
2. Wejście-Właściciel nieruchomości nie może wprowadzić nieruchomości, chyba że powiadomi najemcę wcześniej lub nie otrzyma zgody od zarządcy nieruchomości.

Mieszkalnictwo o równych szansach

Chcesz upewnić się, że umowa o zarządzanie zawiera sekcję, która mówi, że wspierają mieszkanie w równych szansach. Powinno powiedzieć, że będą przestrzegać zarówno stanowych, jak i federalnych przepisów dotyczących uczciwego mieszkania.

Obciążenie

Jest to część umowy, która ogranicza odpowiedzialność zarządcy nieruchomości. Jest znana jako klauzula Holdless. Ogólnie rzecz biorąc, klauzula niniejsza będzie ochronić kierownika nieruchomości, z wyjątkiem przypadków, w których były zaniedbane.

Kierownik nieruchomości nie jest jednak odpowiedzialny za zaniedbanie zatrudnionych przez nich stron trzecich. Na przykład zarządca nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności, jeśli zatrudnia wykonawcę, a wykonawca powoduje szkodę nieruchomości.

Aby się chronić, należy upewnić się, że w umowie występuje klauzula „rozsądnej opieki”. Na przykład menedżer nie zostanie pociągnięty do odpowiedzialności, jeśli „rozsądna ostrożność” zostanie podjęta podczas zatrudniania strony trzeciej A.k.a powinni przeprowadzić badania i nie zatrudniać wykonawcy z historią skarg przeciwko nim.

Czas trwania umowy

Chcesz spróbować uniknąć podpisania długiej umowy, dopóki nie udowodnisz wyników i zaufania, firmy zarządzającej. Niestety większość firm zarządzających nie podpisuje umowy na mniej niż rok. W takim przypadku będziesz chciał dokładnie przejrzeć klauzulę rozwiązania i upewnić się, że możesz rozwiązać umowę, jeśli jesteś niezadowolony z usługi.

Klauzula rozwiązania

Upewnij się, że umowa o zarządzanie ma jasne zakończenie lub anulowanie. Powinno to stwierdzić, dlaczego i kiedy zarządca nieruchomości/spółka zarządzająca ma prawo do rozwiązania umowy, a kiedy ty, właściciel, masz prawo rozwiązać umowę.

Uwaga na zakończenie:

Zazwyczaj należy powiadomić od 30 do 90 dni, aby rozwiązać umowę. Upewnij się, że umowa stwierdza również, że firma zarządzająca nieruchomościami musi powiadomić co najmniej 30 dni, jeśli zdecydują się rozwiązać umowę. 

Opłata za wcześniejsze wypowiedzenie:

Często będziesz musiał uiścić opłatę za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Opłata ta będzie się różnić od kilkuset dolarów do konieczności uiszczenia wszystkich opłat, które firma zarządzająca zgromadziłaby na pozostałej długości umowy. 

Powód do zakończenia:

Będziesz chciał szukać umowy, która nie wymaga przyczyny rozwiązania umowy. Będziesz także chciał klauzulę, która pozwala rozwiązać umowę bez kary, jeśli firma zarządzająca nie znajdzie najemcy w określonej ilości czasu.

Obowiązki po rozwiązaniu:

Powinna być również lista obowiązków, które muszą mieć miejsce po zakończeniu i oknie czasowe, które muszą zostać ukończone w środku. Na przykład firma zarządzająca nieruchomościami musi zapewnić właścicielowi nieruchomości kopie umowy najmu najemców w ciągu 14 dni od rozwiązania umowy; lub że wszystkie pieniądze należne każdej ze stron muszą zostać wypłacone w ciągu 30 dni od umowy umowy.