4 rzeczy, na które należy spojrzeć przed zakupem wynajmu nieruchomości

Zakup nieruchomości inwestycyjnej obejmuje dokładne badania i ocenę. Chcesz dać sobie najlepszą szansę na dobrą inwestycję. Oto cztery kryteria, na które powinieneś spojrzeć przed zakupem następnej nieruchomości wynajmu.

Lokalizacja właściwości jest kluczowa

Nie możesz zmienić lokalizacji nieruchomości, więc podczas oceny potencjalnej inwestycji jest jedna z najważniejszych rzeczy. Na przykład istnieje kilka korzyści z zakupu nieruchomości dochodowej w pobliżu uczelni. Teoria jest taka, że ​​zawsze będą nowi uczniowie szukają mieszkań, rodzice uczniów często płacą czynsz i często mogą pobierać wyższy czynsz z powodu pożądania tego obszaru i zwiększonego zapotrzebowania na mieszkania.

Charakterystyka lokalizacji do rozważenia:

• Czy to miejskie, podmiejskie czy wiejskie?
• Jak daleko są potrzeby, takie jak sklepy spożywcze, zakupy, transport, szkoły i szpital?
• Wizualizuj typ najemcy, który chciałby tam mieszkać- rodziny, seniorzy, samotni ludzie, klasa średnia itp.
• Czy w okolicy istnieje duży zapotrzebowanie na czynsz?
• Jak uczciwe jest to z twojego głównego miejsca zamieszkania?- Jeśli jest daleko, będziesz musiał wziąć pod uwagę koszty podróży po dojazdach i kosztach alternatywnych z powodu utraconej wydajności.
• Jest sąsiedztwo stabilne, rozwijające się lub upadające?- Czy jest wiele wolnych nieruchomości, czy też jest wiele nowych konstrukcji?
• Czy widzisz okazję do wzrostu w przyszłości?- Na przykład budowana jest nowa linia kolejowa, która łączy się z głównym miastem lub nowa firma przenosi się na ten obszar i tworzy nowe miejsca pracy. Mogą one radykalnie zwiększyć pożądanie lokalizacji.

Uruchom liczby

Poznaj swój budżet:

• Ile pieniędzy możesz włożyć w tę inwestycję?
• Ile chcesz stracić?
• Jeśli potrzebujesz dodatkowych środków, skąd je otrzymasz?
• Ile będziesz musiał pożyczyć?- Jaka będzie Twoja miesięczna płatność hipoteczna i stopa procentowa?

Określ wartość właściwości:

• Poproś o rzeczywiste arkusze dochodów i wydatków na nieruchomość. Jeśli nie są dostępne, upewnij się, że możesz rozsądnie przewidzieć koszty operacyjne.
• Oblicz dochód operacyjny netto (NOI) dla nieruchomości.
• Jaki jest standardowy wskaźnik wakatu dla twojego obszaru?
• Jaki jest prognozowany czynsz za nieruchomość?
• Co kosztowałoby ubezpieczenie?
• Ile kosztuje podatki?
• Jaki roczny koszt utrzymania nieruchomości?
• Czy ustaliłeś stopę kapitalizacji rynku (stopa kapitalizacji)? Jeśli nie jesteś świadomy stawki kapitalizacji rynku, lokalny broker nieruchomości może zwykle podać te informacje.
• Po ustaleniu prędkości CAP możesz teraz podzielić NOI według prędkości ograniczenia i uzyskać bieżącą wartość nieruchomości.
• Czy przeprowadziłeś porównawczą analizę rynku (CMA)?
• Jakie są porównywalne domy w okolicy sprzedaży? Niezależnie od tego, czy kupujesz nieruchomość wynajmu, czy chcesz odwrócić dom, będziesz chciał upewnić się, że nie płacisz nieruchomości.

Zrób listę niezbędnych napraw

Jakie naprawy czujesz się komfortowo?

• Czy chcesz mieć nieruchomość, która potrzebuje tylko napraw kosmetyków, takich jak warstwa farby i nowy dywan, czy jesteś w porządku z umiarkowaną ilością pracy, czy też czujesz się komfortowo z rehabilitacją jelit, w tym nową instalację wodno -kanalizacyjną, elektryczną, podłogi, ściany itp.)

Czy możesz sobie pozwolić na niezbędne naprawy?

• Koszt napraw będzie się znacznie różnić w zależności od tego, czy jesteś w stanie to zrobić sam, czy też musisz zatrudnić kogoś innego, aby to zrobić.
• Praca kosztuje więcej w niektórych częściach kraju niż inne.
• Koszt materiałów zależy od wartości nieruchomości. Będziesz potrzebował materiałów o wyższej jakości za nieruchomość za milion dolarów niż pięćdziesiąt tysięcy dolarów jeden.
• Naprawy zawsze będą kosztować więcej niż planowałeś. Budżet i szacowany czas ukończenia często podwójnie. Nie tylko zapłacisz więcej za faktyczną naprawę, ale będziesz płacić dodatkowe koszty finansowania, zwane „kosztami miękkimi”, aby spłacić kredyt hipoteczny, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie od wolnej nieruchomości, podczas gdy te dodatkowe naprawy zostaną zakończone.

Zrozum obecny rynek nieruchomości

Próba odwrócenia McMansion podczas recesji nie będzie najłatwiejszym przedsięwzięciem. W recesji zakup wykluczonej nieruchomości do wynajęcia najemcom może być lepszym rozwiązaniem na sukces. Jeśli kupisz ten McMansion i masz pieniądze na utrzymanie go przez siedem lat, dopóki nie będziesz mógł go sprzedać dla zysku, to tak, może to być dobra inwestycja. Czy chcesz szybko kupić i sprzedawać, czy planujesz długoterminową strategię utrzymywania.

Kolejną rzeczą, na którą należy spojrzeć przy zakupie nieruchomości, jest jej wartość odsprzedaży. Bardzo pożądane zasoby to te, które można łatwo kupić i sprzedać bez względu na rynek. Zawsze są poszukiwani. Pomyśl o nich jako o potrzebach, takich jak chleb i woda.

Ludzie nie potrzebują domu z basenem i salach do pokazu telewizyjnego. Ludzie potrzebują domu z czystą łazienką i silnym dachem. Chcesz, aby Twoja nieruchomość przemówiła do największej liczby ludzi, więc masz największą liczbę potencjalnych najemców i nabywców.