Przygotowanie nieruchomości na wynajem do sprzedaży

Tak jak musiałeś podjąć pewne kroki, kiedy kupiłeś swoją nieruchomość wynajmu, musisz również dokonać pewnych przygotowań, gdy chcesz wystawić swoją nieruchomość na sprzedaż. Przygotowanie siebie i Twojej nieruchomości pomoże ci uzyskać najlepszą szansę na szybką sprzedaż nieruchomości i za najwyższego dolara. Oto kroki, które powinieneś podjąć przed wprowadzeniem nieruchomości na rynek.

Papierkowa robota

Raport dochodu i wydatków: Chcesz upewnić się, że masz wszystkie informacje finansowe, aby przedstawić nieruchomość wynajmu na sprzedaż. Przygotowanie raportu dochodu i wydatków da ci i każdego potencjalnego nabywcę, lepszy obraz wartości Twojej nieruchomości.

Dochód: W tym raporcie o dochodach i kosztach, będziesz chciał zarejestrować wszystkie dochody otrzymane przez nieruchomość co miesiąc i rocznie. Może to obejmować miesięczne płatności wynajmu najemcy, a także każdy dodatkowy czynsz z miejsc parkingowych, pralki i suszarek lub płatności, jeśli masz szczęście, że masz na swojej nieruchomości wieżę billboard.

Wydatki: Raport dotyczący dochodów i wydatków musi również obejmować pieniądze, które wydasz na rok. Może to obejmować:

• Podatki od nieruchomości
• Płatności ubezpieczeniowe
• Opłaty za wodę i kanalizację: jeśli jesteś odpowiedzialny za media.
• Opłaty za energię elektryczną: jeśli jesteś odpowiedzialny za media.
• Opłaty za gaz: jeśli jesteś odpowiedzialny za media.
• Opłaty za olej: jeśli jesteś odpowiedzialny za media.
• Konserwacja: Większość inwestorów i/lub pośredników w obrocie nieruchomościami oszacuje procent konserwacji. Tradycyjnie kwota ta wynosi pięć procent dochodu operacyjnego brutto. Koszty utrzymania będą się różnić w zależności od wielkości nieruchomości, wieku nieruchomości i ilości przestrzeni zewnętrznej. Może to obejmować takie rzeczy, jak koszty kształtowania krajobrazu, koszty naprawy lub wymiany przestarzałych lub niepowodzeniowych urządzeń, zamków drzwi, okien, pękniętych płytek, wycieków hydraulicznych, wycieków dachowych lub chwiejnych poręczy.
• Koszty wolności: Większość inwestorów będzie również uwzględniać współczynnik wakatu. W zależności od rodzaju nieruchomości możesz oczekiwać, że liczba ta wyniesie od pięciu do dziesięciu procent dochodu operacyjnego brutto. Koszty wolności mogą obejmować koszty na rynku nieruchomości, takie jak umieszczanie reklam dla wynajmu, oraz koszty utrzymywania nieruchomości, takie jak podatki i ubezpieczenie.

Zbierz dokumenty związane z dochodami, wydatkami i zarządzaniem nieruchomościami

Pozycje z raportu z dochodu i wydatków: Zanim odłożysz wynajem nieruchomości na sprzedaż, będziesz chciał znaleźć ciężkie kopie przedmiotów zawartych w raporcie dochodowym i wydatkowym. Będziesz chciał zebrać te stwierdzenia z poprzedniego roku. Może to obejmować wszystkie rachunki za media, wyciągi ubezpieczeniowe, podatki od nieruchomości, płatności hipoteczne, płatności czynszu, koszty utrzymania itd.

Powinieneś zeskanować wszystkie te wpływy do komputera, aby mieć ich cyfrową kopię. Ułatwi to wysłanie przedmiotu do potencjalnego nabywcy, adwokata lub nieruchomości w sprawie nieruchomości na żądanie, ponieważ będziesz już dostępny.

Kopie wszystkich obowiązujących umów najmu: Będziesz chciał zebrać kopie wszystkich umów najmu obecnych najemców. Zostanie to wykorzystane do weryfikacji bieżącej płatności czynszu, a także długości umowy najmu.

Lista wszelkich ostatnich ulepszeń nieruchomości: Powinieneś złożyć listę wszelkich ulepszeń, które wprowadziłeś w nieruchomości w ostatnich latach. Na przykład, czy założyłeś nowy dach, zastąpiłeś piec lub odnowiłeś kuchnię? Będziesz także chciał uwzględnić przybliżoną datę wykonaną i być może przybliżoną wartość poprawy.

Na liście ulepszeń będziesz chciał dodać przymiotniki opisowe. Na przykład, zamiast powiedzieć, odnowiona kuchnia, może być bardziej atrakcyjne, odnowiona kuchnia, w tym szare szafki w stylu shakera, biały granit polarny i fazowane backsplash metra.

Ponadto powinieneś również znaleźć dowód wykonanej pracy. Mogą to być kopie faktur, umów na pracę lub inne wpływy.

Często pośrednik w obrocie nieruchomości. Dlatego ta lista powinna być tak dokładna, jak to możliwe.

Kopie wszelkich zezwoleń: Pierwszą rzeczą, którą chcesz zrobić, to upewnić się, że na Twojej nieruchomości nie ma otwartych zezwoleń. W zależności od miasta możesz albo złożyć tę prośbę osobiście, przez telefon lub online. Jest to znane jako otwarte publiczne zapisy.

Jeśli na nieruchomości znajdują się jakieś otwarte zezwolenia, prawdopodobnie będziesz musiał je zamknąć przed sprzedażą. Będziesz musiał ustalić, jakie prace należy ukończyć, zatrudnić licencjonowanego wykonawcę do ukończenia pracy, a następnie poproś inspektora z miasta i sprawdź, czy praca została wykonana w celu kodu, aby mógł zamknąć zezwolenie.

Powinieneś zebrać lub uzyskać kopie wszystkich zezwoleń na wszelkie prace, które kiedykolwiek zostały ukończone na terenie nieruchomości. Twoje miasto powinno być w stanie zapewnić Ci kopie wszystkich zezwoleń zarejestrowanych dla nieruchomości.

Określić potencjał zysku

Powinieneś ocenić swoje finanse, aby uzyskać boisko do tego, ile pieniędzy możesz potencjalnie zarobić, jeśli sprzedasz swoją nieruchomość.

1. Ile jesteś winien za swój kredyt hipoteczny? Czy masz jakiekolwiek karę przedpłaty?

2. Poznaj koszty zamknięcia, za które będziesz odpowiedzialny podczas sprzedaży swojej nieruchomości. Może to obejmować podatek od przeniesienia nieruchomości w sprzedaży, Komisja Realtor na sprzedaż, opłaty za rejestrowanie i opłaty adwokackie.

3. Wiedz, jaka jest twoja podstawa podatkowa dla nieruchomości, abyś wiedział, ile podatków będziesz winien. Porozmawiaj ze swoim księgowym, aby ustalić, jaka jest twoja podstawa podatkowa.

Ogólnie rzecz biorąc, podstawą będą wszystkie wydatki, które trafiły do ​​nieruchomości, które nie zostały odpisane w danym roku, takie jak cena zakupu, koszty zamykania i ulepszenia, minus, ile odpisałeś amortyzację na przestrzeni lat.

4. Wiedz, jaka jest szorstka wartość rynkowa Twojej nieruchomości. Powinieneś znaleźć dwie lub trzy porównywalne właściwości, które sprzedano w Twojej okolicy w ostatnim roku. Możesz użyć tych liczb, aby uzyskać przybliżone wyobrażenie o przedziale cenowym, w którym powinna sprzedawać Twoja nieruchomość.

5. Weź przybliżoną wartość rynkową swojej nieruchomości, bez kwoty, którą pozostawiłeś na kredyt hipotecznym, minus koszty sprzedaży nieruchomości, aby ustalić, ile pieniędzy odejść przy sprzedaży.

6. Następnie musisz ustalić, ile pieniędzy będziesz winien podatkami od zysków kapitałowych. Aby to zrobić, przyjmujesz cenę sprzedaży swojej nieruchomości minus podstawy podatku, które obliczyłeś. Kwota ta określi, co jesteś winien podatek od zysków kapitałowych. Upewnij się, że rozmawiasz ze swoim księgowym, ponieważ mogą istnieć scenariusze, w których odchodzisz z bardzo małymi pieniędzmi na sprzedaż, ale jesteś winien znacznie więcej podatków od zysków kapitałowych z powodu odpisu amortyzacji w całym własności nieruchomości.

Konserwacja

Odroczona konserwacja: Przed sprzedażą będziesz chciał, aby Twoja nieruchomość wyglądała tak dobrze, jak to możliwe. To czas, aby rozwiązać wszelkie problemy związane z konserwacją. Może to obejmować malowanie wspólnych obszarów, poprawę krajobrazu lub atrakcyjności, naprawianie toalet lub drobnych kranów.

Ulepszenia kapitału: Musisz także ustalić, czy wypełnienie jakichkolwiek ulepszeń kapitałowych przed sprzedażą jest tego warte. Czy poprawa spowoduje większy zwrot niż koszty? Na przykład, czy możesz umieścić nowy dach na nieruchomości na mniej niż stawkę rynkową?

Czy ma sens inwestowanie więcej pieniędzy w nieruchomość? Jeśli nie wprowadzisz takich ulepszeń, zmniejszy to możliwość sprzedaży? Czy zły dach, gnijący pokład lub otwory w ścianach powstrzymają kogoś od zakupu nieruchomości?

Ogólne wskazówki

Powiadom najemców: Gdy nieruchomość wynajmu jest na rynku, potencjalni nabywcy będą musieli wejść co najmniej jednej jednostki wynajmu, gdy oglądają nieruchomość. Dlatego będziesz musiał ustalić, w jaki sposób i kiedy powiadomisz najemców, że wystawiasz nieruchomość na sprzedaż. W zależności od wielkości swojej nieruchomości być może nie będziesz musiał powiadomić wszystkich najemców o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Będziesz musiał tylko powiadomić najemców, których mieszkania chcesz pokazać potencjalnym nabywcom.

Czasami najemcy boją się, gdy słyszą, że nieruchomość idzie na sprzedaż. Martwią się, że zostaną wysiedleni, gdy zostanie sprzedany. Martwi się również, w jaki sposób nowy właściciel będzie zarządzał nieruchomością. Niektórzy najemcy wykorzystają to również jako okazję do odpowietrzania przeciwko właścicielowi z powodu rozsądnych i nieuzasadnionych problemów, więc uważaj na najemców w interakcję z potencjalnymi nabywcami.

Wypełnij wszelkie wolne miejsca: Przed sprzedażą idealnie będziesz mieć 100 -procentową obłożenie na swojej nieruchomości. Jeśli masz wakat, nie wycinaj zakrętów, aby szybko wypełnić wakat. Upewnij się, że nadal postępujesz zgodnie z pełnym procesem badań przesiewowych. 

Jeśli Twoja nieruchomość nie sprzedaje się szybko, utkniesz z dowolnym najemcą, który umieściłeś w nieruchomości. Nie chcesz również umieszczać najemców problemowych w nieruchomości, którzy mogą uszkodzić nieruchomość w czasie, gdy musi wyglądać najlepiej. Lepiej mieć wolną jednostkę niż taka, która jest zajęta złym najemcą.

Przeprowadzenie wywiadów w obrocie nieruchomościami: Będziesz musiał znaleźć nieruchomości, aby wymienić swoją nieruchomość wynajmu. Jeśli masz już nieruchomości, z którym pracowałeś w przeszłości i czujesz się komfortowo, to wszyscy jesteście zestawem.

W przeciwnym razie będziesz musiał przeprowadzić wywiad z kilkoma nieruchomościami. Ważne jest, aby poszukać pośredników w handlu nieruchomościami, którzy specjalizują się w rodzaju nieruchomości i obszaru, w którym sprzedajesz. Domy jednorodzinne lub mieszkania mogą nie potrzebować kogoś tak wyspecjalizowanego, ale w przypadku wielorodzinnej, detalicznej nieruchomości, nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu lub innych bardziej unikalnych inwestycjach, chcesz szukać kogoś, kto odniesie sukces w sprzedaży typu nieruchomości, którą próbujesz sprzedać. Pomyśl o tym w taki sam sposób, jak adwokaci specjalizują się w niektórych obszarach, takich jak rozwód, odwołanie podatkowe lub prawo korporacyjne.

Kiedy umieścić to na rynku

Nieruchomości inwestycyjne nie przestrzegają tych samych zasad, co sprzedaż głównych rezydencji właścicielom domów. Normalny rynek mieszkaniowy jest najsilniejszy wiosną, ponieważ rodziny próbują dostać się do swoich nowych domów przed nowym rokiem szkolnym.

Ogólnie rzecz biorąc, możesz wystawić nieruchomość inwestycyjną na sprzedaż o każdej porze roku. Możesz zobaczyć niższą aktywność wokół wakacji lub latem.