Wynajmowanie najemców z rejestrami karnymi

Podczas gdy właściciele mają ostateczną decyzję, o której najemcy umieszczają w swoich nieruchomościach wynajmu, istnieją pewne zasady, które należy przestrzegać. W ramach procesu kontroli właściciele mogą uzyskać dostęp do rejestrów karnych wnioskodawców, ale nadal muszą przestrzegać określonych wytycznych podczas korzystania z tych informacji. Oto, czego szukać w rejestrze karnym i co uwzględnić w polityce historii kryminalnej, aby uniknąć oskarżenia o dyskryminację.

Federalna Ustawa o uczciwej mieszkaniach ma zalety i wady właścicieli, jeśli chodzi o kontakt z wnioskodawcami, którzy mają przestępczą przeszłość. Ważne jest, aby zrozumieć, co jest dobre w ustawie dla właścicieli, a także co może utrudnić zarządzanie nieruchomościami wynajmu.

• Uzasadnione polityki wymuszone konsekwentnie są chronione.

• Właściciele mają możliwości udowodnienia swoich spraw.

• Osoby z pewnymi przekonaniami związanymi z narkotykami mają mniej zabezpieczeń.

• Rozsądna ochrona najemców lub nieruchomości nie jest dyskryminująca.

• Nawet niewielka niespójność w egzekwowaniu prawa może zaszkodzić sprawie.

• Orzeczenia mogą być nieprzewidywalne, bez względu na to, jak silna sprawa właściciela.

• Właściciele nie mają ochrony, jeśli nie ma przekonania.

• Obrona polityk przed wyzwaniami może być kosztowna i czasochłonna.

Co rozważyć

Podczas przeglądu rejestru karnego potencjalnego najemcy istnieje wiele czynników, które należy wziąć pod uwagę.

• Był osobą skazaną? Istnieje duża różnica między aresztowaniem za przestępstwo a skazaniem za przestępstwo. Aresztowanie nie czyni osoby z niczego, więc właściciel nie powinien odrzucić potencjalnego najemcy oparty tylko na aresztowaniu.
• Jakie było przestępstwo? Jakie przestępstwo faktycznie popełnił wnioskodawca? Jaka była natura przestępstwa? Jeśli nie jest to jasne, skonsultuj się z prawnikiem lub funkcjonariuszem policji w celu wyjaśnienia.
• Jak poważne było przestępstwo? Czy wnioskodawca musiał zapłacić grzywnę lub odnieść rzeczywisty czas więzienia za zaangażowany przestępstwo? Czy ukradli koszulę z centrum handlowego, czy też kogoś zastrzelili?
• Jak niedawno było przestępstwo? Czy wnioskodawca popełnił przestępstwo w zeszłym roku, czy też miało miejsce 20 lat temu?
• Ile jest przestępstw? Czy wnioskodawca ma jeden akt przestępczy do rozważenia, czy też ma długą listę przestępstw?
• Kiedy nastąpiło przestępstwo (y)? Jeśli istnieje wiele przestępstw, czy wszystkie występują w tym samym okresie, czy też przestępstwa odbywały się przez kilka różnych lat?
• Czy inni najemcy byliby zagrożone? Czy charakter przestępstwa popełnił wnioskodawca, naraża innych najemców na ryzyko? Niektóre przykłady mogą być handel narkotykami, gwałt, molestowanie dzieci lub napaść i bateria. Właściciel jest odpowiedzialny za utrzymanie bezpiecznego środowiska dla najemców.
• Czy przestępstwo może wpłynąć na zdolność wnioskodawcy do płacenia czynszu? Jeśli dana osoba nie ma przeszłości ani obecnego zatrudnienia, masz prawo odmówić wynajęcia wnioskodawcy w oparciu o niemożność dokonywania wypłaty czynszu.
• Czy przestępstwo może narazić na zagrożenie wynajmu? Wynajmujący jest odpowiedzialny za zapewnienie bezpieczeństwa w wynajmie nieruchomości. Czy rejestr karny wnioskodawcy naraża nieruchomość na wynajem? Niektóre przykłady potencjalnego ryzyka to podpalenie lub wandalizm.

Ograniczenia odmowy aplikacji

Szeroka polityka odmawiania mieszkań jakimkolwiek przyszłego najemcy o jakimkolwiek rodzaju historii kryminalnej byłaby uznana. Wynajmujący mogą mieć zasady, które odmawiają mieszkań osobom o określonych przeszłości przestępczej, które mogłyby zagrozić bezpieczeństwu innych najemców lub nieruchomości. Patrząc na kryminalną historię wnioskodawcy, właściciel musi również rozważyć rodzaj przestępstwa, ciężkość przestępstwa i długość czasu od czasu przestępstwa.

Ochrona prawna dla wnioskodawców

Federalna Ustawa o uczciwym mieszkaniu nie chroni specjalnie osób z rejestrami karnymi przed dyskryminacją w działaniach związanych z mieszkaniami. Zamiast tego Biuro Doradnika Generalnego HUD wydało wytyczne dotyczące tego, w jaki sposób właściciele i inni powinni podejść do osób z rejestrami karnymi, aby zminimalizować szanse na oskarżenie o praktyki dyskryminacyjne.

Zgodnie z ustawą nielegalne jest dyskryminacja na podstawie koloru, niepełnosprawności, statusu rodzinnego, pochodzenia narodowego, rasy, religii i płci. HUD uważa, że ​​odmowa wynajęcia osobom z rejestrami karnymi może wynikać z dyskryminacji mniejszości.

Afroamerykanie i Latynosowie są aresztowani, skazani i więzienia w znacznie wyższych stawkach niż ogólna populacja. Według danych National Association for Advancement of Colored People (NAACP), Afroamerykanie i Latyczki stanowią około 30% U.S. populacja, ale stanowią one blisko 60% wszystkich uwięzionych osób w 2015 r., W ostatnim roku, dla którego dane są dostępne.

HUD uważa, że ​​polityka wynajmująca ogranicza najemców na podstawie historii kryminalnej, nieproporcjonalnie wpłynęłaby na grupy mniejszościowe. Dlatego taka polityka jest uważana za praktykę dyskryminującą.

HUD dzieli to na dwie kategorie, niezamierzoną dyskryminację i celową dyskryminację.

Niezamierzona dyskryminacja

HUD wykorzystuje trzyetapowy proces w celu ustalenia, czy polityka historii kryminalnej właściciela jest dyskryminująca i narusza federalną ustawę o sprawiedliwym mieszkaniu.

1. Czy polityka ma efekt dyskryminacyjny? Oskarżyciele muszą przedstawić dowody, aby wykazać, że polityka negatywnie wpływa na politywy określonej rasy lub pochodzenia narodowego bardziej niż inne grupy. Statystyki stanowe lub lokalne powinny być wykorzystane do udowodnienia tego punktu, ale jeśli nie są one dostępne, można również zastosować statystyki krajowe. Każda sprawa jest unikalna i musi wykorzystywać określone fakty, takie jak zapisy najemców, lokalne statystyki karne i dane spisowe w celu poparcia roszczeń.
2. Czy polityka jest niezbędna do uzyskania uzasadnionego interesu niedyskryminacyjnego? Właściciele muszą dostarczyć dowodów na udowodnienie, że ich polityka nie jest formą dyskryminacji i niezbędna z innego uzasadnionego powodu. Wielu właścicieli twierdzi, że przyczyną polityki jest ochrona bezpieczeństwa innych najemców w ich nieruchomości. Jest to ogólnie uważane za uzasadniony powód, aby odmówić wynajęcia najemcy z kryminalną historią. Jednak wynajmujący musi podać konkretny powód, dla którego specyficzna historia kryminalna najemcy zagraża bezpieczeństwu nieruchomości i najemców. Ogólne twierdzenie, że każdy z kryminalną historią jest bardziej niebezpieczny niż ktokolwiek bez historii kryminalnej, jest nie do przyjęcia. Zasady muszą być specyficzne, stwierdzając, że właściciel nie wynajmuje dla osób z przekonaniami kryminalnymi, które mogłyby zagrozić bezpieczeństwu najemców lub nieruchomości. Ponadto właściciele nie mogą odmówić wynajęcia potencjalnym najemcom, którzy zostali aresztowani, ale nie skazani. Wreszcie, właściciele muszą wziąć pod uwagę, jak niedawno nastąpiło przestępstwo. Trudniej będzie uzasadnić odmowę wynajmu przyszłego najemcy, jeśli przestępstwo nastąpi 20 lat temu.
3. Czy istnieje mniej dyskryminacyjna alternatywa? Jeśli właściciel może udowodnić, że istnieje uzasadniony powód posiadania polityki rejestrów karnych, to od oskarżenia należy podkreślić mniej dyskryminacyjne podejście. Może to obejmować spojrzenie na czynniki oprócz historii kryminalnej, takich jak historia najmu wnioskodawcy, wiek w momencie przestępstwa lub starania wnioskodawcy o rehabilitację po przestępstwach.

Celowa dyskryminacja

Polityka właściciela jest celowo dyskryminująca, jeśli najemcy o podobnych rejestrach karnych są traktowani inaczej. Jeśli dwóch potencjalnych wnioskodawców ma podobną przeszłość przestępczych, ale pochodzą z dwóch różnych ras, a wynajmujący wykonuje wyjątki dla jednego wnioskodawcy, a nie drugiego, może to stanowić naruszenie federalnej ustawy o sprawiedliwym mieszkaniu.

Do potencjalnych najemców należy przedstawić dowody, że właściciel dyskryminował ich, ponieważ jest członkiem określonej grupy demograficznej. Właściciele muszą przedstawić dowody, aby udowodnić, że istnieje jakiś czynnik niedyskryminacyjny, który doprowadził ich do wykluczenia najemcy. Właściciele nadal mogą korzystać z innych kwalifikacyjnych standardów, które nie są uważane za dyskryminujące, takie jak zdolność najemcy do płacenia czynszu na czas.

Przestępstwa związane z narkotykami

Właściciele nie mogą zostać skazani za niezamierzoną dyskryminację za odmowę wynajmu najemcy, który został skazany za nielegalną produkcję lub dystrybucję substancji kontrolowanej. Jednak odmawianie mieszkań tylko członkom określonej rasy, pochodzenia narodowego lub innej grupy opartej na tym standardie można uznać za celową dyskryminację.