Analiza inwestycji w nieruchomości

Inwestor nieruchomości ma na celu przeprowadzenie analizy inwestycji przed wejściem lub rozpoczęciem nowego projektu. Udany inwestor domu wynajmu może mieć dziesiątki domów w swoim portfolio. Różne czynniki prowadzą do sukcesu finansowego w inwestowaniu w nieruchomości. Należy rozważyć je wszystkie. Zakup prawidłowe może powodować dwucyfrowe zwroty i solidny przepływ gotówki przez lata. Alternatywnie, jeśli nie zrobisz niezbędnej należytej staranności, możesz znaleźć się właścicielem bezwartościowej nieruchomości inwestycyjnej.

Przychód operacyjny netto

Każda analiza inwestycji zaczyna się od zrozumienia dochodu operacyjnego netto (NOI). Ta wartość to całkowity dochód Twoja nieruchomość generuje mniej kosztów, jakie ponosi. Takie wydatki obejmują koszty, które płacisz w celu utrzymania nieruchomości. Po prostu odejmij całkowite wydatki od całkowitego dochodu, aby osiągnąć NOI. Aby określić miesięczny NOI, dzieląc wynikową liczbę przez 12.

Jest jednak jeden haczyk. Twoje całkowite wydatki nie obejmują kosztów pożyczki.

Przepływy pieniężne

Twoje przepływy pieniężne pozostało, gdy dokonasz dodatkowej korekt dla tych kosztów pożyczki, zazwyczaj kredyt hipoteczny. Pozostajesz z przepływem pieniężnym po odjęciu usług długu od swojego NOI. To jest twój zysk.

Im więcej pożyczasz, tym mniej będą twoje przepływy pieniężne. Twój NOI będzie równy przepływowi pieniężne, jeśli zapłacisz gotówkę za nieruchomość.

Przepływy pieniężne są wprawdzie funkcją wielu danych wejściowych, a każdy z nich może się zmienić, a szkody-lub poprawa sytuacja. Na niektóre nakłady wpływają rynek i gospodarka. Zapotrzebowanie na nieruchomość wynajmu może spadać z dnia na dzień, gdy główny lokalny pracodawca zamyka lub porusza się. Rezerwa Federalna może zwiększyć nocne stopy procentowe zwiększające koszty pożyczki i wpływać na ogólny rynek nieruchomości. Ta zmiana może zwiększyć koszty zakupu nowych nieruchomości i zmniejszyć przepływy pieniężne.

Nie możesz kontrolować takich rzeczy, ale mam nadzieję, że możesz uniknąć tych sytuacji, wykonując należytą staranność w zakresie zdrowia i planów lokalnych pracodawców. Bądź na bieżąco z wiadomościami ekonomicznymi i planuj zmiany stóp procentowych. Prawdopodobnie jesteś w dobrej formie, jeśli twoje nieruchomości są opłacalne z długą dzierżawą, która została niedawno odnowiona.

Współczynnik amortyzacji

Oczywiście, wewnętrzna usługa przychodów (IRS) będzie chciał procentu wszystkich dochodów z wynajmu. Jednak inwestowanie w nieruchomości oferuje również sporo ulg podatkowych. Jeden dziób to odliczenie amortyzacji właściwości, które jest cennym elementem w analizie właściwości. 

Amortyzacja nawet zmniejsza zyski podlegające opodatkowaniu z innych inwestycji dla osób w wysokich przedziałach podatkowych. Często możesz wykorzystać resztki strat w stosunku do innych dochodów z inwestycji, gdy koszty utrzymania i wynajmu nieruchomości plus amortyzacja więcej niż zysk podlegający opodatkowaniu.

To nie jest strata gotówkowa, ponieważ amortyzacja nie wychodzi z kieszeni. Jest to obliczona liczba traktowana jako wydatek na cele podatkowe. Nadal możesz mieć dodatnie miesięczne przepływy pieniężne, jednocześnie wykazując stratę operacyjną do celów podatkowych.

Podatki od nieruchomości

Musisz płacić podatki od nieruchomości, jeśli Twoja firma jest właścicielem nieruchomości wynajmu, ale możesz odliczyć te podatki do celów podatku dochodowego. Firmy płacą podatek od nieruchomości od ocenianej wartości ich nieruchomości w taki sam sposób, jak osoby fizyczne płacą podatek od nieruchomości od ocenianej wartości swoich domów.

Podatek od roku jest dystrybuowany między poprzednimi i nowymi właścicielami, gdy nieruchomości są sprzedawane w ciągu roku podatkowego. Procentowy podział opiera się na tym, ile roku posiadasz nieruchomość w porównaniu z tym, jak długo poprzedni właściciele mieli strukturę.

Ubezpieczenie właściciela

Ubezpieczenie wynajmujące pomoże pokryć wartość budynku i funkcje podobnie jak standardowe ubezpieczenie nieruchomości właścicieli domów. Polityka pokryje szkody wynikające z najemców i straty z burz. Jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w obszarze wysokiego ryzyka i narażona na powódź, trzęsienie ziemi i pożar, pamiętaj, aby uzyskać odpowiednie ubezpieczenie na pokrycie inwestycji.

Jeśli po zdarzeniu znajdziesz się w trakcie porażki, możesz złożyć wniosek do programu pomocy katastrofy Small Business Administration (SBA), który pomoże naprawić szkody.

1031 Odroczona wymiana podatkowa

Możesz sprzedać nieruchomość z zyskiem i wdrożyć dochody na inną nieruchomość bez konieczności płacenia podatku od zysków kapitałowych, ale obowiązują niektóre bardzo ścisłe zasady. Zgodnie z wewnętrznym kodeksem przychodów, tytuł 26, sekcja 1031:

„Żadne zyski ani straty nie będą uznawane za wymianę nieruchomości posiadanych do użytku produkcyjnego w handlu lub biznesie lub na inwestycje, jeżeli taka nieruchomość jest wymieniana wyłącznie na własne nieruchomości, które mają być utrzymywane w celu wykorzystania produkcyjnego w handlu lub firmie lub do inwestycji."

Własność „podobnego” oznacza inną nieruchomość lub nieruchomość. Niekoniecznie wymaga to wymiany lądowej lub biurowej na biuro.

Niewiele klas aktywów inwestycyjnych i strategii może porównać z wynajem nieruchomości. Ludzie potrzebują miejsca do życia, a posiadanie domu nie jest możliwe lub pożądane przez wszystkich.

Saldo nie zapewnia usług podatkowych, inwestycyjnych ani finansowych i porad. Informacje są prezentowane bez uwzględnienia celów inwestycyjnych, tolerancji ryzyka lub okoliczności finansowych każdego konkretnego inwestora i mogą nie być odpowiednie dla wszystkich inwestorów. Wcześniejsze wyniki nie wskazują na przyszłe wyniki. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem, w tym możliwą utratą kapitału.