Inwestowanie w nieruchomości bez gotówki

Inwestowanie w nieruchomości może dotyczyć krótkoterminowych zysków lub długoterminowych przepływów pieniężnych wynajmu. Wiele osób chciałoby być inwestorami nieruchomości, ale brakuje im gotówki na spadki płatności. Myślą, że kupowanie, trzymanie lub kupowanie i przewracanie to jedyne sposoby zarabiania pieniędzy.

Bynajmniej. Możesz zacząć od zaledwie kosztu kilkuset wizytówek. Twoje pragnienie i niektóre prace nóg mogą zamienić w gotówkę w kieszeni w krótkim czasie.

Strategie inwestowania bez gotówki

Liczne metody inwestycyjne są głoszone i nauczane przez Guru w całej telewizji, w druku i w Internecie. Możesz się wiele nauczyć na stronach internetowych inwestycyjnych, ale uważaj na płacenie za drogie kursy lub mentoring.

Nadal od ciebie zależy wykorzystanie tej wiedzy, wyjść i wdrożenie tego, czego się nauczyłeś, bez względu na to, jak bardzo instruktor wie i uczy.

Kilka technik może pomóc w zarabianiu pieniędzy na nieruchomościach, nie zaczynając od wielu gotówki-a nawet w ogóle.

Ptak vs. Długoterminowe czynsze

Musisz zrozumieć, kim są ci inwestorzy, zanim będziesz mógł naprawdę docenić ich wartość. Większość ludzi uważa psa ptaków jako „płetwę”, kogoś, kto kupuje domy, naprawiają je, a następnie szybko sprzedawać dla zysku, a to w dużej mierze dokładne.

Udogowanie ptaków jest trochę jak hurtownia i nie wymaga gotówki, aby zacząć, tylko kilka wizytówek i wysiłku. Może sprawić, że inwestowanie nieruchomości będzie działalnością dla przeciętnej osoby z niewiele gotówki.

Potem jest długoterminowy inwestor, który kupuje domy jako nieruchomości wynajmu, uświadamiając sobie przepływy pieniężne i uznanie w czasie. Każda z tych strategii inwestycyjnych nieruchomości może być bardzo opłacalna. To, co wybierasz, dotyczy twoich celów, temperamentu i tolerancji ryzyka.

Sztuka plik ptaków

Wielu docelowych inwestorów będzie kolejną udaną firmą i trochę gotówki, które chcą zainwestować w nieruchomości. Prowadzenie ich firm wymaga większości czasu, więc polegają na tradycyjnych zasobach, takich jak agenci nieruchomości, aby pomóc im w zlokalizowaniu ofert nieruchomości inwestycyjnych.

Zazwyczaj płacą więcej niż powinny za te umowy, ponieważ agenci pracują w inwentaryzacji wielu obsługi liter (MLS). Nie ma dużej elastyczności w wycenach, zwłaszcza z zaangażowanymi prowizjami agentów.

Wielu z tych inwestorów kupuje wiele nieruchomości. Jak myślisz, jak zareagują, jeśli powiesz im, że możesz przynieść im oferty za 10% do 40% mniej niż to, co obecnie płacą? 

Im mniej inwestorzy płacą za dom, tym lepszy zwrot z inwestycji (ROI) z przepływów pieniężnych będzie i tym wcześniej będą mieli zamknięte kapitał własny. Oni chcieć Ptak pies, który przyniesie im oferty.

Możesz znaleźć właścicieli domów, którzy muszą sprzedawać i nie byli jeszcze w stanie lub właściciele domów z trudnościami hipotecznymi lub zbliżającymi się do wykluczeń, poprzez pracę, badania i badania.

Poszukaj domów, których agenci nieruchomości nie wymieniają. W rzeczywistości niektóre psy ptaków mają agentów nieruchomości, którzy je karmią, gdy trudny właściciel domu nie był w stanie sprzedać. Ptak pies dostarcza inwestorowi opłacalne inwestycje, a opłaty mogą trwać od 2000 do 10 000 USD za transakcję po zamknięciu sprzedaży.

Zadania: profesjonaliści…

Innym sposobem zarabiania pieniędzy w inwestowaniu w nieruchomości bez korzystania z własnych pieniędzy jest zadania. To nie jest skomplikowany proces, ale wymaga, aby twój kupujący ustawił się w kolejce zanim Zamknij się w umowie o zakup.

W rzeczywistości zawiera własną ofertę ze sprzedawcą i napiszesz umowę o zakup. Umowa wskazuje, że kupujący to „Twoje imię i nazwisko i/lub przypisuje.„To sformułowanie pozwala przypisać umowę do kogoś innego, kupującego.

Nie potrzebujesz zgody sprzedawcy. Zazwyczaj musi to być nabywca gotówki, ale zwykle tak jest w przypadku tego rodzaju ofert. Sprzedawca będzie po prostu o tym poinformowany twój Kupujący jest teraz ich nabywcy i że transakcja będzie kontynuowana zgodnie z warunkami umowy zakupu.

… I wady

Będziesz musiał przekazać sprzedawcy depozyt pieniężny. Te pieniądze są zdeponowane w firmie tytułowej, która zajmuje się zamknięciem, a pod koniec dnia nie zostaniesz zwrócony zwrotowi lub jeśli umowa powinna z jakiegoś powodu udać się na południe. Pieniądze przeniosą się do kupującego na zamknięciu.

Będziesz chciał zachować depozyt tak mały, jak to możliwe, ponieważ zawsze istnieje pewne ryzyko, że umowa nie zostanie w końcu zamknięta.

W większości przypadków nie zapłacasz, dopóki umowa się nie zamknie, chociaż możesz uzyskać opłaty w momencie, gdy dokonasz przydzielania umowy dla inwestorów, jeśli regularnie z nimi pracujesz.

Oczywiście możesz również uzyskać te poważne pieniądze z góry, zanim zablokujesz się w domu, jeśli jesteś dobrze ustawiony na niektórych kupujących i możesz opisać im umowę i uzyskać zobowiązanie werbalne.

Zamknięcia z tyłu

Małżeństwo mieszkaniowe i hipoteczne, które zaczęły się rozwijać w 2007 roku. Tytułowe firmy były gotowe dokonać podwójnych zamknięć i sfinansować jedną umowę z dochodami z drugiej, ale jest to rzadkie w 2019 r.

Istnieje sposób na hurtowe i odwrócone nieruchomości z zamknięciami z tyłu bez użycia własnych pieniędzy, jednak. Pierwszym wymogiem jest to, że musisz mieć opłacalną ofertę hurtową. Musisz mieć pierwszą nieruchomość zakupioną w odpowiedniej cenie, a także gotowy inwestor, aby kupić ją od ciebie z miłym zyskiem.

Zysk musi być wystarczający, aby pokryć opłatę, która będzie wymagana, aby wykorzystać pieniądze innych osób, aby zakończyć pierwszą ofertę, abyś mógł zamknąć drugą sprzedaż dla swojego inwestora. Opłata wynosi zwykle co najmniej 2500 USD i może opierać się na procencie pożyczonej kwoty.

Finansowanie transakcyjne to proces uzyskania bardzo krótkoterminowej pożyczki na sfinansowanie jednej umowy z kontynuacją, aby sprzedać nieruchomość tego samego dnia lub przynajmniej w ciągu 24 godzin. Pożyczkodawca transakcyjny umieści fundusze niezbędne do zamknięcia pierwszej umowy z firmą tytułową.

Możesz przejść do drugiej umowy, gdy pierwsza umowa się zamknie, zwykle zaplanowana tuż za nią. Zamknięte oświadczenie o tej umowie będzie odzwierciedlać płatność dla pożyczkodawcy transakcyjnej za kwotę pożyczoną na podstawie pierwszej umowy, a także ich opłatę. Otrzymujesz równowagę i zyski.

Opcje dzierżawy

Podstawowe elementy strategii opcji najmu to dzierżawa miesięcznych płatności i opcją zakupu nieruchomości na koniec okresu najmu.

Na przykład chcesz mieć dom jako nieruchomość wynajmującą, ale nie siedzisz na wystarczającej ilości gotówki na zaliczkę. Możesz nawet mieć problemy kredytowe, które sprawiłyby, że pożyczenie byłyby zbyt drogie. Znajdujesz więc wysoce zmotywowanego właściciela domu, który nie był w stanie sprzedawać poprzez marketing za pomocą znaków bandytów, reklam.

Przykład opcji dzierżawy

Dom może być wart 200 000 USD na obecnym rynku. Saldo kredytów hipotecznych wynosi 150 000 USD, a płatności właścicieli domów wynoszą 1100 USD miesięcznie z podatkami i ubezpieczeniem. Jedna małżonka została zwolniona z pracy, a drugi zlokalizował lepszą pracę, więc muszą wkrótce się przeprowadzić.

Oferta dzierżawy domu na trzy lata z płatnościami leasingowymi równymi płatnościami domowymi-1100 USD miesięcznie. Zapłać im 1500 USD jako nierówna opcja leasingu w zamian za prawo, ale nie jest to obowiązek zakupu domu na końcu dzierżawy za 160 000 USD.

Użyj marketingu lub innych metod, aby zlokalizować najemcę do domu, który jest gotów zapłacić 1200 USD miesięcznie, aby go wynajmować. Najemca podpisze minimum roczną umowę najmu. Podatki i ubezpieczenie pozostaną w trakcie trzyletniej dzierżawy, a depozytem w płatności za kredyt hipoteczny właścicieli zajmuje te przedmioty.

Oto jak to wszystko się ułoży:

• Twoja gotówka: 1100 $ x 3 za płatności leasingowe pierwszego i zeszłego miesiąca, a depozyt zabezpieczający wynosi 3300 $ plus 1500 $ za opcję leasingu. Twoja całkowita gotówka wynosi 4800 USD.
• Gotówka w: 1200 $ x 3 za pierwszą, ostatnią i zabezpieczającą depozyt = 3600 $.

To najgorszy scenariusz do celów ilustracyjnych. Nie jesteś z kieszeni 1200 $. Ale Gdybyś lepiej negocjował ze sprzedawcą i odłożył depozyt zabezpieczający lub całkowicie go pozbawiony. Podobnie, złamałbyś, nawet gdybyś mógł znaleźć najemcę, który chce odkupić 1600 $ miesięcznie.

Wszystko może sprowadzać się do twoich umiejętności negocjacyjnych.

Chodzi o to, aby kontrolować ten dom i zablokować do opłacalnego zakupu na końcu tej ceny niedostatecznej wartości bez wydawania zbyt dużej ilości wypłaty w tymczasem. Nieruchomość jest już warta więcej niż cena, którą należy zapłacić, i prawdopodobnie doceni się podczas trzyletniej umowy najmu. To może okazać się znaczącym zwrotem z Twojej inwestycji.

Umowy kanapkowe

Umowa kanapkowa jest właśnie tym, co nazwa sugeruje: dwie opcje umowy najmu z Tobą, inwestor, na środku.

Będziesz chciał kupić nieruchomość z rabatem na koniec okresu najmu, i będziesz musiał znaleźć najemcę, który chce kupić dom, ale nie możesz z powodu problemów kredytowych lub braku gotówki za zaliczka. Większość ludzi w tej sytuacji chętnie kupuje opcję umowy najmu.

Wydałoby się to podobnie jak opcja umowy najmu, ale znajdujesz kogoś, kto chce leasingowy lub czynszowy do własności, a nie zwykłego najemcy. Wszystkie liczby byłyby takie same, ale najemca/nabywca byłby właścicielem domu pod koniec trzyletniego okresu najmu.

Najemca/nabywca nie tylko płaci pierwszą, ostatnią i zabezpieczającą depozyt z góry, ale także dokonuje opcji leasingowej, nie podlegającą zwrotowi płatność za prawo do zakupu domu na końcu dzierżawy. Najemca/nabywca zgadza się również zapłacić 175 000 USD za dom.

Teraz twoje przepływy pieniężne wygląda tak:

• Wychodzi ten sam 4800 $.
• 1200 USD x 3 oznacza 3600 USD, plus 1500 USD płatności opcji leasingu od najemcy/nabywcy wnosi 5 100 USD.

Zrobisz 300 USD z góry, 100 USD miesięcznie za 34 pozostałe miesiące lub 3400 USD, a także 15 000 USD, sprzedając dom za więcej niż oryginalna umowa na zakup nieruchomości. Twój zysk brutto wynosi 18 700 USD, a zero dolarów faktycznie zainwestowano.

Kolejną zaletą tej strategii jest to, że najemca/nabywca ma nadzieję, że będzie właścicielem domu i może zatem logicznie zająć się tym lepiej. W rzeczywistości niektórzy inwestorzy negocjują umowy najmu, które wymagają od lokatorów zapłacenia pierwszych 100 USD lub więcej za wszelkie naprawy.

Wydatki są minimalne, gdy ubezpieczenie i podatki są wypłacane w drodze pierwotnej płatności hipotecznej.

Opcje dzierżawy i dzierżawy kanapek to strategie często stosowane przez inwestorów nieruchomości do dodawania nieruchomości do swoich portfeli i budowania miesięcznych przepływów pieniężnych.

Inne opcje wynajmu

Musisz mieć dach nad głową, podczas gdy robisz to wszystkie inwesto. To także będzie wymagało przynajmniej mały pieniądze z kieszeni, ale w perspektywie długoterminowej możesz wyjść dobrze.

Możesz kupić dupleks za mniej niż 5% w dół, jeśli masz dobry kredyt i osobiście zajmujesz jedną z jednostek. Wypożycz drugie i wykorzystaj dochód, aby zapłacić za niektóre, jeśli nie wszystkie spłaty kredytu hipotecznego, dopóki nie będziesz sprzedawać, najlepiej za zysk po docenianiu nieruchomości.

Inną opcją jest zakup domu jednorodzinnego, a następnie mieszkanie tam przez rok. VA i USDA oferują pożyczki bez pieniędzy, a pożyczkę FHA można uzyskać zaledwie 3.5% od 2018 r. To twoja rezydencja, ale nie musisz tam mieszkać na zawsze.

Zatrzymaj się na chwilę, a następnie wynajmij na tyle, aby pokryć spłaty kredytu hipotecznego. Pozwól nieruchomości docenić, spłacić kredyt hipoteczny w czasie i zbudował kapitał własny i wartość netto.