Jak przeprowadzić porównawczą analizę rynku (CMA)

Jeśli jesteś nowy w branży nieruchomości lub nowy w okolicy, uzyskaj pomoc. CMA to nie tylko matematyka porównawcza. Dokładna znajomość dynamiki sprzedaży nieruchomości w określonym obszarze jest wymagana do dokonywania osądów na podstawie przedstawionych danych. „Nieruchomość jest lokalna” to znany cytat, ponieważ jest to prawda i musisz dowiedzieć się wszystkiego o swoim lokalnym rynku.

Innymi słowy, musisz wiedzieć coś o swoim rynku i dlaczego domy w jednym obszarze sprzedają inaczej i wyższe lub niższe ceny niż porównywalne domy w innym obszarze. Porównanie liczb bez wiedzy o dzielnicach i nieruchomościach może być katastrofą. Jedną najważniejszą aktywnością w CMA jest wybór porównywalnych właściwości.

Starannie zebrane porównywalne właściwości

Wybierając właściwości, które uważasz za porównywalne z właściwością tematyczną, ważne rozważania obejmują:

• Statystycznie sprzedaż znacznie powyżej lub znacznie poniżej większości grupy jest podejrzana. Prawdopodobnie istnieją ważne powody rozbieżności. Jeśli masz wystarczająco dużo najnowszych kompleks, wyrzuć zbyt wysoką i zbyt niską sprzedaż cen.
• Upewnij się, że możesz uzasadnić kompozycje, które nie są używane. Jeśli zdecydujesz, że porównywalne jest niewłaściwe, mieć dobry powód. Jeśli klient pyta jest później zapytany przez klienta.
• Wyciągnij porównywalne właściwości z obszaru przedmiotowej lub tak blisko, jak to możliwe. Jeśli nie można znaleźć wystarczającej liczby kompleks w tej samej okolicy, konieczne może być użycie niektórych z podobnej okolicy w innej części miasta.
• Użyj sprzedawanych porównań, które nie są za stare. Pozostań w jak najważniejszym okresie czasowym, jak to możliwe. Na szybkich rynkach jest to łatwe, ale nie tyle, gdy sprzedaż jest powolna. Jeśli musisz wrócić więcej niż dwa lub trzy miesiące, prawdopodobnie będziesz musiał wprowadzić subiektywne korekty przez długi okres. To nie jest łatwe, ponieważ tak naprawdę nie ma zasady, jak to zrobić dokładnie.
• Gdy zezwala na to ilość, używaj tylko podobnych rodzajów konstrukcji. Przykładem może być Twoja nieruchomość, która jest domem jednopiętrowym, a wiele kompleks to dwie historie. Wraz z naszą starzejącą się populacją wielu seniorów będzie szukać jednego domu w domu, więc może być bardziej poszukiwany.

Dostosowanie wartości dla różnic właściwości

Porównując podobne właściwości, zawsze istnieją różnice. Pamiętaj, aby dostosować oszacowanie wartości właściwości przedmiotowej pod kątem jej różnic w porównaniu z porównywalnymi właściwościami:

• Dodaj lub odejmij wartość dla różnicy w wielkości partii lub areału.
• Zrób to samo dla różnic funkcji, takich jak sypialnie, wanny, garaż itp.
• Spójrz na różnice finansowe, które mogły wpłynąć na cenę sprzedaży. Finansowanie sprzedawcy może czasami spowodować wyższą cenę zapłaconą za nieruchomość, która nie jest związana z jej prawdziwą wartością. Pamiętaj, że muszą to być transakcje „długości ramienia”. Nie powinno być żadnych specjalnych sytuacji, sprzedaży rodziny, sprzedaży stresu itp.

Aktualna analiza konkurencyjnego rynku

Pełny i szczegółowy raport do Twojego programu aukcyjnego/klienta nie może być kompletny bez podobnej analizy rynkowej wymienionych i konkurowania z ich domem w tym czasie. Zalecenie ceny katalogowej można zmodyfikować w górę lub obniżyć w zależności od liczby domów wymienionych w tym obszarze i ich cenach katalogowych.

Wiedząc, że niektóre z najwyższych sprzedanych kompleks pochodziły z okresów z bardzo niskimi zapasami, mogą spowodować, że koszty ceny katalogowej nieco spadnie, jeśli obecny rynek ma znacznie wyższą inwentaryzację. Idąc w innym kierunku, jeśli jest mniej dostępnych domów, możesz być w stanie dostosować cenę wywoławczą w górę.

Wyniki wyświetlane w łatwym do zrozumienia format

To nie jest promocja „ładna”. Istnieją rozwiązania oprogramowania dla prawie każdego systemu MLS, które produkują bardzo dopracowane raporty do analizy porównawczej. Wartość jest w danych i interpretacja IT. Nie pozwól, aby glitz „prezentacji” przybierał większe znaczenie niż wybór i interpretacja danych.