Odwracanie domu, który jest Twoją główną rezydencją

Kupowanie domów potrzebujących napraw lub remontów, a następnie sprzedaż ich jest zazwyczaj określana jako „domy przewracające.„Jako strategia inwestycyjna rzadko odbywa się to z domami, w których inwestor faktycznie mieszka, ale może to być realne podejście. Jak wszystko, tego rodzaju strategia mają świetne aspekty i należy wziąć pod uwagę wyzwania, które należy rozważyć.

• Dokonanie tylko jednej płatności hipotecznej

• Unikanie podatku od zysków kapitałowych

• Nie trzeba spieszyć się, aby zmaksymalizować zyski

• Zmniejszenie wydatków z powodu kapitału potu

• Czekam dwa lata, aby uniknąć podatku od zysków kapitałowych

• Życie w strefie budowy

• Powodując, że nowe remonty mają przeżyty

• Potrzeba ponownego poruszania się po zakończeniu remontu

Profesjonaliści

Przewracanie domu, w którym mieszkasz, ma kilka korzyści.

• Jeden kredyt hipoteczny i unikaj kosztów przenoszenia: Zazwyczaj przy zakupie nieruchomości jako inwestycji kupujesz nieruchomość oprócz nieruchomości, w której już mieszkasz. W tym tradycyjnym domu domowym byłbyś odpowiedzialny za pokrycie wszystkich kosztów bilansowych nieruchomości. Zakładając, że potrzebujesz finansowania nieruchomości, te koszty przenoszenia obejmują miesięczne płatności hipoteczne, podatki od nieruchomości, ubezpieczenia, media, utrzymanie nieruchomości, prowizje nieruchomości i koszty zamknięcia. Masz te wydatki na Flip nieruchomości, a także jesteś odpowiedzialny za opłacenie tych samych rachunków w głównym miejscu zamieszkania. Jeśli zdecydujesz się mieszkać w domu, który próbujesz się odwrócić, musisz tylko martwić się o jeden zestaw wydatków.
• Wykluczenie sekcji 121: Możesz uniknąć płacenia podatku od zysków kapitałowych, jeśli mieszkasz w nieruchomości przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat po zakupie nieruchomości. Kiedy sprzedajesz swój dom, możesz uniknąć płacenia podatków od 250 000 $ zysków kapitałowych, jeśli składasz się jako osoba lub 500 000 $ zysków kapitałowych, jeśli jesteś w związku małżeńskim i składasz wspólnie.
• Mniej presji, aby szybko sprzedawać: W tradycyjnej flipsie nieruchomości celem jest zakup, renowacja i szybka sprzedaż. W tym scenariuszu może to być bardzo stresujące, gdy nie możesz znaleźć kupującego, ponieważ nadal jesteś odpowiedzialny za spłacenie kredytu hipotecznego i innych wydatków na nieruchomości. Jeśli mieszkasz w domu, który próbujesz się odwrócić, nie masz tych wtórnych wydatków do rozważenia. Dłujszą harmonogram może również pozwolić na poszukiwanie okazji w materiałach remontowych i cenach wykonawcy. Wykonawcy mogą mieć powolny sezon, więc będą chętniej podać lepszą cenę, jeśli możesz wykonać pracę w tym czasie. Ponieważ nie ma czasu, masz również czas na zakupy, aby uzyskać najlepszą cenę za materiały.
• SPATA SPET: Możesz jeszcze bardziej zwiększyć swój potencjał zysku, wykonując część pracy samodzielnie, zamiast zatrudniać innych. Będziesz musiał skonsultować się z lokalną gminą, aby ustalić, które projekty możesz zająć się sobą i które projekty muszą zostać ukończone przez licencjonowanego profesjonalistę. Niektóre samorządy pozwalają właścicielom domów na wykonywanie pracy, takich jak elektryczna i hydraulica, a inne pozwalają na wykonywanie tej pracy tylko przez licencjonowanego profesjonalistę. Nawet jeśli sam dokończysz pracę, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić określoną opłatę i wyjąć pozwolenie. Przepisy dotyczące zezwoleń różnią się w zależności od lokalnych i państwowych kodów budowlanych. Na przykład niektóre miasta będą wymagać od ciebie wyciągnięcia pozwolenia na umieszczenie ogrodzenia wokół Twojej nieruchomości, podczas gdy inne nie.

Cons

Należy rozważyć kilka wad podczas przerzucania pierwotnego miejsca zamieszkania.

• Muszę poczekać co najmniej dwa lata na sprzedaż: Jednym głównym minusem życia w domu, który próbujesz przewrócić, jest czekanie co najmniej dwóch lat od daty zakupu nieruchomości, aby ją sprzedać. Jeśli sprzedajesz nieruchomość, zanim będziesz w niej żyć jako główny miejsce zamieszkania przez dwa lata, będziesz musiał zapłacić podatki od wszelkich zysków kapitałowych, które dokonałeś na nieruchomości. Rynek nieruchomości może się bardzo szybko zmienić. Nie mogąc wystawić domu na sprzedaż, gdy rynek nieruchomości jest gorący, może kosztować duże. W nieruchomości nawet czekanie na kilka miesięcy może być różnicą w dziesiątkach tysięcy dolarów w potencjalnym zysku.
• Życie przez remont: Kolejnym negatywnym świadomym jest to, że będziesz żył w strefie budowlanej i może stać się bardzo stresujące. Posiadanie kontrahentów w Twojej osobistej przestrzeni życiowej może bardzo szybko się zestarzeć. Być może będziesz musiał poradzić sobie z problemami, takimi jak brak pracujących toalet lub pryszniców, konieczność wyprowadzania się z domu przez tydzień, podczas gdy podłogi są szlifowane i poplamione oraz walczą z kontrahentami lub dostawcami, gdy praca nie jest wykonywana poprawnie, biorąc również prawidłowe, biorąc Długie lub niewłaściwe materiały zostały dostarczone.
• Może uszkodzić dom: Kiedy mieszkasz w nieruchomości i próbujesz go odwrócić dla zysku, ryzykujesz uszkodzenie renowacji, które dokonałeś. Świeżo pomalowane ściany mogą szybko się zabrudzić, marmurowe blaty mogą zacząć trawić, a drzwi szafki mogą przestać poprawnie zamykać. Jeśli masz zwierzęta domowe, możesz zacząć widzieć znaki pazurowe na nowo wykończonych drewnianych podłogach.
• Zacznij projektować dla siebie: Kiedy remontujesz klapkę, chcesz odwołać się do mas. Jednym z potencjalnych problemów życia w klapce jest to, że możesz zacząć projektować dom dla siebie, a twój styl może nie spodobać się wszystkim. Możesz także być bardziej narażone na nadmierne wydobycie, ponieważ będziesz korzystać z tej kuchni lub łazienki, dopóki dom nie zostanie sprzedany. Możesz chcieć droższego marmuru Calacatta nad marmurem Carrara, podczas gdy użytkownik końcowy może nie znać różnicy.
• Odłóż pracę: Mieszkanie w domu, który remontujesz, może doprowadzić cię do odstawienia faktycznej pracy. Wiedząc, że nie możesz sprzedać domu przez co najmniej dwa lata, może spowodować kopnięcie puszki w dół drogi. Następnie możesz znaleźć się w kryzysie, próbując ukończyć wiele projektów tygodnie przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż.
• Musisz się poruszyć: Zakładając, że możesz sprzedać nieruchomość, będziesz musiał znaleźć gdzie indziej, aby żyć. Poruszanie się jest stresujące i może być jeszcze bardziej stresujące, jeśli próbujesz znaleźć kolejną świetną ofertę w domu i wykonać kolejną główną rezydencję.