Szybki i łatwy arkusz kalkulacyjny CMA

Jeśli przeprowadzasz porównawczą analizę rynku (CMA), najprawdopodobniej z jednego z dwóch wspólnych powodów. Chcesz określić cenę aukcji, albo chcesz sprawdzić wartość rynkową nieruchomości, którą Ty lub klient rozważasz zakup. Dokładność i rozsądna obecna wartość rynkowa powinny wynikać z obliczeń w obu przypadkach.

CMA to nie tylko dla agentów listy. Zapewniają również przydatne narzędzie dla agentów kupujących, pomagając im prowadzić swoich klientów do realistycznych ofert na daną nieruchomość.

Składniki CMA

CMA jest istotnym elementem dowolnej oferty lub oferty nieruchomości. Zapewnia najdokładniejszą migawkę wartości i potencjalnej ceny sprzedaży nieruchomości, oprócz oceny. Porównujesz nieruchomość z innymi, którzy faktycznie sprzedali-im ostatnio, tym lepiej.

W porównaniu z innymi cenami aukcyjnymi, a nie faktycznymi, może być jak pomiar jednej rurki z drugim. Nie masz sposobu, aby dowiedzieć się, czy te ceny są realistyczne i we właściwym boisku, czy też niezbędny właściciel po prostu nie zadowalał się mniejszym.

Proces tworzenia CMA jest podobny do procesu oceny, ale ten ostatni może być wykonywany tylko przez licencjonowanego rzeczoznawcy nieruchomości. Właściciele domów mogą zrobić własne CMA, aby uzyskać całkiem zdecydowane wyobrażenie o tym, jak warte są ich domy.

Podstawowe kroki 

Po pierwsze, masz przedmiotową właściwość o funkcjach i cechach. Teraz zlokalizuj trzy najlepsze porównywalne nieruchomości i zapisz ich dane i sprzedawane ceny.

Dokonaj korekt sprzedanych cen pod względem różnic między nimi a przedmiotem nieruchomości.

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości jest obliczana na podstawie skorygowanych sprzedanych cen porównywalnych cen.

Wybieranie porównywalnych właściwości

Godny zaufania CMA nie jest nauką rakietową, ale wymaga ostrożnego wybrania porównywalnych właściwości.

Powinny być jak najbardziej pobliskie, najlepiej w tej samej okolicy. Powinny to być obecna sprzedaż, najlepiej w ciągu ostatnich kilku tygodni. Powinny wykazywać cechy i cechy tak blisko cech Twojej nieruchomości, jak to możliwe.

Osiągnięcie tego wszystkiego zwykle skutkuje CMA, na którym można polegać.

Wspólne elementy do wejścia we wszystkie CMA

Zorganizuj te informacje w arkuszu kalkulacyjnym:

1. Adresy podmiotu i porównywalne właściwości pojawiają się w pierwszym rzędzie.
2. Wprowadź informacje o nieruchomościach i ich cechach, w tym sprzedanych cen porównywalnych nieruchomości, w następnych czterech wierszach.
3. Poświęć rząd na kwadratowy materiał z każdego domu.
4. Wprowadź wartości regulacji dla lat budowy, wielkości partii, sypialni, wanny, przestrzeni garażowych, najnowszych remontów i wyjątkowych elementów zewnętrznych, takich jak basen. Te są w ostatniej kolumnie.
5. Wszystkie rzędy poniżej wiersza „sprzedanej ceny” są obliczane przez arkusz dla Ciebie.
6. Skorygowane porównywalne ceny sprzedawane są w następnym do ostatniego rzędu, podzielone na dolary na stopę kwadratową poniżej tego.
7. „Wartość tematyczna” to obliczona wartość rynkowa nieruchomości przedmiotowej, na którą doszło przez pomnożenie średniej skorygowanego materiału kwadratowego sprzedawanego dolarów przez kwadratową nieruchomość.

Dokonywanie korekt

Większość tego, co będziesz musiał wypełnić, to twarde dane o każdej z właściwości. Jedynym miejscem, w którym prawdopodobnie będziesz musiał zinterpretować i uzyskać subiektywne, jest ostatnia kolumna dla wartości regulacji.

Przypisujesz wartość każdego z elementów dla porównywalnych sprzedanych korekt cenowych tutaj. Innymi słowy, jaka jest sypialnia, jeśli nasza nieruchomość ma więcej lub mniej sypialni niż nasza właściwość tematyczna?

Odejmij niektóre dolary od jego sprzedanej ceny, aby dostosować je w dół, aby być bardziej porównywalnym z przedmiotem, jeśli ma więcej sypialni. Kąpiele i przestrzenie garażowe działają tak samo. Łaźnie mogą wskazywać na pół kąpieli, a przedmiotowa nieruchomość ma 2.5 kąpieli.

Możesz zlokalizować przybliżone wartości w dolarach dla każdego z tych elementów na stronach internetowych dotyczących przebudowy lub pytając lokalnego rzeczoznawcę, jakiego wartości używają.

Spróbuj wymyślić przybliżoną wartość rynkową pełnego akra ziemi dla regulacji wielkości partii. Arkusz będzie używać kwadratowych materiałów, ponieważ większość działek jest mniejsza niż akr. Ale użyj wartości pełnego akra w ostatniej kolumnie.

Użyj kwadratowego materiału dla każdej nieruchomości. Przekształć areał na stopy kwadratowe przy użyciu 43 560 stóp kwadratowych na akr, jeśli jeden lub więcej jest większy niż akr.

Inne opcje

Ma to być szybkie i dość dokładne obliczenia CMA. Możesz także zrobić drugą, korzystając z aktualnie wymienionych nieruchomości i ich cen katalogowych. Może to pomóc w ustaleniu, czy rynek się zmienia, czy ceny są wyższe lub niższe, abyś mógł dokonać oceny, jak dostosować wartość rynku nieruchomości.

Pamiętaj tylko, że te postacie są tym, co inni chcieć za ich nieruchomości. Niekoniecznie są to, co kupujący są gotowi zapłacić.

Ten arkusz działa z trzema właściwościami. Nie możesz użyć tylko jednej lub dwóch porównywalnych właściwości, ponieważ obliczenia będą bombardować, ale możesz dodać jedną lub więcej kolumn tuż przed ostatnią, jeśli jesteś dobry z arkuszami kalkulacyjnymi i chcesz użyć większej liczby kompleks. W rzeczywistości możesz stworzyć kilka arkuszy o większej lub mniej porównywalnych właściwościach.