3 klucze do udanego domu

Inwestowanie w nieruchomości może być świetnym sposobem na zarabianie pieniędzy. Jednym rodzajem inwestycji nieruchomości, które należy wziąć pod uwagę, jest przerzucanie domu. Osiągnięcie sukcesu przy użyciu tej metody jest zwykle kombinacją umiejętności, dokładnej analizy i badań, chociaż niektórzy osiągają sukces przez głupie szczęście.

Niezależnie od wybranego typu nieruchomości, należy wziąć pod uwagę kilka pozytywów i negatywów.

• Sukces projektu wymaga pewnych rzeczy, które możesz kontrolować, takie jak umiejętności, dokładna analiza i badania.

• Każdy rodzaj nieruchomości można odwrócić.

• Może zatrudnić ludzi, którzy mogą zwiększyć prawdopodobieństwo udanego Flip, w tym doświadczonego nieruchomości, wykonawcy i projektanta.

• Może stracić pieniądze, jeśli nie weźmiesz pod uwagę wszystkich kosztów, w tym kosztów remontu, trzymania i sprzedaży.

• Może być konieczne zapłacenie podatku od zysków kapitałowych od sprzedaży.

• Może nadmiernie wprowadzić nieruchomość, jeśli nie znasz wystarczająco dużo okolicy.

Co to znaczy przewrócić dom?

Odrzucanie domu oznacza, że ​​kupujesz dom z zamiarem sprzedaży, zwykle szybko, dla zysku. To nie jest długoterminowa strategia kupna i trzymania. Sprzedaż nieruchomości za więcej niż ją kupiłeś, niekoniecznie oznacza, że ​​osiągniesz zysk.

Na przykład kupujesz dom za 200 000 USD i wkładasz remonty o wartości 50 000 USD. Jeśli sprzedajesz dom za 240 000 USD, co jest więcej niż go kupiłeś, faktycznie stracisz pieniądze, gdy weźmiesz pod uwagę koszty renowacji, a także dodatkowe koszty utrzymania nieruchomości i sprzedaży nieruchomości.

Jaki rodzaj nieruchomości można odwrócić?

Najczęstszym rodzajem nieruchomości, który jest odwrócony, jest dom jednorodzinny. Jednak prawie każdy rodzaj nieruchomości można odwrócić dla zysku. To zawiera:

• Domy wielorodzinne: Możliwości przewracania obejmują remont istniejących jednostek lub dodanie dodatkowych jednostek, aby nieruchomość była bardziej cenna dla potencjalnych nabywców.
• Własność mieszana: Może to obejmować remonty lub dodatki dokonane do powierzchni detalicznej, przestrzeni mieszkalnej lub obu.
• Nieruchomość detaliczna: renowacja przestrzeni w celu spełnienia konkretnej potrzeby, takiej jak restauracja, salon lub sklep ogólnokrajowy.
• Grunt:Przejrzenie procesu zagospodarowania przestrzennego w celu uzyskania jego zatwierdzenia do określonego użytku, takiego jak mieszkalnictwo lub detaliczne. Uzyskanie zatwierdzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego może być długim procesem w zależności od tego, jak szybki i łatwy jest działem budowlanym w mieście. 

Klucz 1: Kup we właściwej cenie

Zarabiasz pieniądze na zakup. Nie ma znaczenia, jak dobrze odnowisz dom, jeśli od samego początku włożycie zbyt dużo pieniędzy, będzie o wiele trudniej osiągnąć zysk.

Określ wartość po naprawie (ARV)

Próbujesz ustalić, ile możesz sobie pozwolić na zakup nieruchomości, aby osiągnąć zysk. Dlatego musisz pracować wstecz. 

Pierwszą rzeczą, którą musisz zrobić, jest ustalenie wartości naprawy właściwości. To, jak sądzisz, dom będzie warty po zakończeniu wszystkich remontu na terenie nieruchomości.

Musisz spojrzeć na niedawno sprzedane ceny dla porównywalnych nieruchomości w okolicy. Chociaż patrzenie na porównywalne nie jest nauką ścisłą, pomoże ci to dać boisko do wartości domu. Jeśli Twój dom jest czteroosobowy, dwie kolonialne, będziesz chciał spojrzeć na kolonials o podobnej wielkości, które sprzedały się w ostatnim roku. Będziesz musiał dokonać korekt niektórych czynników, takich jak:

• Kwadrat: Dwa domy mogą mieć taką samą liczbę łóżek i kąpieli, ale jeden może być większy o 1000 stóp kwadratowych.
• Jakość remontu:Spójrz na materiały użyte w renowacji. Czy tego szuka obecny kupujący?
• Lokalizacja: Niektóre obszary miasta będą lepsze niż inne: lepszy okręg szkolny, ciche ulica.
• Wielkość partii: Większe działki będą cenniejsze.
• Udogodnienia: Czy dom ma centralną klimatyzację, basen w ziemi, gotową piwnicę lub apartament główny?

Gdy spojrzysz na porównywalne nieruchomości, powinieneś być w stanie wymyślić szereg tego, co będzie warte domu po zakończeniu remontu. To jest wartość po naprawie.

Odejmij swoje koszty 

Aby kupić nieruchomość po odpowiedniej cenie, musisz ustalić, ile pieniędzy według ciebie wydasz na dom.

• Koszty zamknięcia zakupu: Obejmuje to ubezpieczenie tytułu, inspekcje domowe, opłaty adwokackie, ankiety, opłaty bankowe, opłaty za rejestrację: czyn i kredyt hipoteczny.
• Koszty budowy: zezwolenia z miasta, koszty materiałowe, koszty pracy.
• Koszty utrzymywania: Płatności ubezpieczeniowe, podatki, płatności za wszelkie pożyczki, możliwe koszty użyteczności.
• Koszty zamknięcia w sprzedaży: Opłaty adwokackie, być może podatek od nieruchomości, Komisja Realtor, opłaty za rejestr: czyn i kredyt hipoteczny, opłaty za inspekcję miasta: możliwy certyfikat obłożenia (CO), jeśli miasto tego wymaga, kredyty kupującego: Inspektor domowy kupującego znajdzie coś złego w nieruchomości , więc kupujący najprawdopodobniej poprosi cię o kredyt, aby naprawić te rzeczy.

Jaki jest twój motyw zysku?

Prawdopodobnie nie przechodzisz całej pracy i ryzyko przewrócenia domu, aby zarobić 5000 $. Dlatego musisz określić swój idealny cel zysku na podstawie Flip. Kiedy wszystko zostanie powiedziane i zrobione, czy chciałbyś zarobić 20 000 $? 50 000 $? 100 000 $? Wiedząc, ile chcesz zarobić, pomoże ci ustalić cenę, po której możesz sobie pozwolić na zakup domu.

Powinieneś również pamiętać, że być może będziesz musiał zapłacić podatek od zysków kapitałowych od każdego zysku. W zależności od przedziału dochodowego być może będziesz musiał nic nie zapłacić lub być konieczne zapłacenie aż 20 procent zysku wujku Samowi. Możesz być w stanie odłożyć ten koszt, wykonując wymianę 1031.

Określ idealną cenę zakupu

Teraz, gdy ustaliłeś wartość po naprawie nieruchomości, przybliżone koszty związane z remontem nieruchomości i ile pieniędzy chcesz zarobić, możesz określić maksymalną kwotę, którą chcesz zapłacić za nieruchomość.

Po wartości naprawy

- Minus koszty

- Motywacja minus zysków

= Idealna cena zakupu

To jest punkt, w którym składasz swoją ofertę i masz nadzieję, że zostanie zaakceptowana. Przeszedłeś wiele pracy, aby dotrzeć do tego numeru, więc nie daj się kołysać przez pośredników w handlu pośrednikiem. Każdy dodatkowy dolar, który płacisz za nieruchomość, to dolar potencjalnego zysku, który tracisz. Pamiętaj, że masz pieniądze na zakup.

Klucz 2: Wyjdź szybko

Celem przerzucania nieruchomości jest osiągnięcie zysku i osiągnięcie tego zysku tak szybko, jak to możliwe. Każdy dobry inwestor wie, że rynek nieruchomości może włączyć dziesięciokrotność. Dowolna liczba czynników może znacznie zmniejszyć wartość Twojej nieruchomości. To zawiera:

• Wzrost stóp procentowych: Kiedy stopy procentowe są wysokie, ludzie nie mogą sobie pozwolić na wydawanie tyle samo na dom. Zmniejsza ich siłę nabywczą, ponieważ ich miesięczna spłata kredytu hipotecznego będzie wyższa. Wraz ze wzrostem stóp procentowych ceny domów spadną, aby dostosować się do tego spadku siły zakupowej.
• Zmiana sezonu: Domowe szczyty sezonu w miesiącach letnich, kiedy dzieci są wyłączone ze szkoły. Rodziny chcą się przeprowadzić przed rozpoczęciem nowego roku szkolnego. Jeśli nie jesteś w stanie mieć swojego rzutu na rynek wczesnej wiosny/lato, możesz ostatecznie kosztować dużo pieniędzy.
• Wzrost zapasów: Innym czynnikiem, który może wpłynąć na wartość domu, jest nadwyżka zapasów w okolicy. Jednym z powodów, dla których to może się zdarzyć, byłoby zamknięcie dużej firmy w mieście, a ludzie zaczną umieszczać swoje domy na rynku, aby mogli przeprowadzić. Jest tylko tak wielu nabywców do domu z 3 sypialniami i 2 łazienkami w wysokości 250 000 $. Jeśli na rynku jest pięć, być może będziesz musiał obniżyć cenę, aby szybko ją sprzedać.
• Wykluczenie lub krótka sprzedaż w okolicy: Niestety nie możesz kontrolować swoich sąsiadów. Krótka sprzedaż i wykluczenia w okolicy obniży wartość Twojego domu.
• Klęska żywiołowa: Nie możesz również kontrolować matki natury.Huragany, tornada i pożary mogą zniszczyć obszary, pozostawiając ceny domów w równym poziomie.
• Oceny do niższych szkół: Jeśli ocena systemu szkolnego spadnie, okolica stanie się mniej pożądana dla potencjalnych nabywców.
• Powolna gospodarka: Kiedy gospodarka się upada, podobnie jak ceny domów. Mniej osób jest w stanie kupować domy, a te, które robią, szukają mniej.
• Problemy środowiskowe/linie energetyczne: Podwyższone poziomy radonu lub innych chemikaliów w glebie, linie energetyczne budowane na podwórku lub rurociągu przez miasto utrudni sprzedaż domu za najwyższy dolar.

Klucz 3: Zespół, z którym pracujesz, może cię zrobić lub złamać

Udane odwrócenie nieruchomości są wykonywane szybko i wykonane za odpowiednią cenę. Zatrudnianie niewłaściwego wykonawcy, projektanta lub nieruchomości może szybko przekształcić klapkę w flop. Idealnie, będziesz mieć zespół zaufanych osób, zanim zamkniesz się na nieruchomości, aby nie marnować czasu.

Projektanci

Jeśli zamierzasz zatrudnić projektanta do renowacji, musisz upewnić się, że on lub ona zna ten obszar. Ostatnią rzeczą, którą chcesz zrobić. Nie każdy dom potrzebuje marmuru z Kalkuty i brazylijskich drewnianych podłóg. Możesz zarobić świetne pieniądze dzięki świetnemu planowi podłogi i czystym designie. Kuchnie i łazienki sprzedają domy, ale większość kupujących nie pozna różnicy między kranem o wartości 400 USD a 40 USD.

Znajomość rynku pomoże również ustalić, jakiego rodzaju kupujący szuka w tym obszarze. Czy obszar ten przyciąga wiele singli, nowożeńców, młodych rodzin z małymi dziećmi, ustanowionymi rodzinami lub pustymi gniazdami? Pomoże to określić najlepsze podejście do renowacji. Jeśli dodasz kolejną sypialnię? Skoncentruj się na pokoju rodzinnym dla dzieci? To główny apartament będzie głównym losowaniem?

wykonawcy

Obejmuje to elektryków, hydraulików, sider, dekarzy, wykonawców HVAC, malarzy, kostki brukowej i wszystkich, których możesz potrzebować. Chcesz uzyskać wiele ofert, aby uzyskać najlepszą cenę, ale chcesz również sprawdzić poświadczenia, ponieważ najlepsza cena nie zawsze jest pracą najlepszej jakości. Możesz pomyśleć, że masz świetną cenę na początku, ale skończysz spędzić więcej czasu i pieniędzy, próbując naprawić tandetną pracę wykonawcy.

Upewnij się, że kontrahent rozumie niezbędne zezwolenia, które należy wyjąć z miastem na remonty, które mają zostać wykonane. Jak długo trwa miasto, aby przetworzyć zezwolenia? Czy są jakieś problemy z zagospodarowaniem przestrzennym, które należy zatwierdzić? Zezwolenie na problemy z miastem może utrzymać pracę przez miesiące i szybko zmniejszyć potencjalny zysk.

Wykonawcy są również znani z „nie doceniania”, jak długo potrwa praca. Upewnij się, że masz ustalony termin z wykonawcą, aby prace zostały zakończone. Powinieneś również dołączyć fundusz awaryjny w budżecie na te prace, które nie są zakończone na czas.

Pośredniki nieruchomości

Czy sprzedasz z nieruchomościami lub spróbujesz samodzielnie sprzedać nieruchomość? Jeśli sprzedajesz z nieruchomościami, pamiętaj o uwzględnieniu ich prowizji podczas sprzedaży.

Wybierając nieruchomości, musisz upewnić się, że znają rynek, na którym próbujesz sprzedać dom. Nawet jeśli pracowałeś z nieruchomościami w przeszłości, mogą nie być najlepiej pasujące do tego konkretnego rynku.

Ponadto wielu nieruchomości jest po prostu zainteresowanych szybką sprzedażą i niekoniecznie sprzedaży domu za najlepszego dolara. Upewnij się, że przeprowadziłeś własne badania i że czujesz się komfortowo z numerem, który pośrednik w handlu nieruchomościami możesz dostać do domu. Chcesz szybkiej sprzedaży, ale nie chcesz też zostawiać zbyt dużej ilości pieniędzy na stole.