Jak sekcja 8 decyduje, czy czynsz jest rozsądny

Jeśli chcesz wynająć swoją nieruchomość na sekcję 8tenants, Twoja jednostka musi spełniać określone kryteria sekcji 8. Zazwyczaj jest to proces dwuczęściowy, który obejmuje badanie ceny wynajmu, a także zdrowie i bezpieczeństwo czynszu. Aby ustalić, czy czynsz na twojej nieruchomości jest rozsądny, lokalne biuro sekcji 8 będzie wykorzystywać kilka kryteriów w celu porównania go z innymi nieruchomościami w okolicy. Oto osiem rzeczy, których szukają.

5 razy w sekcji 8 analizuje czynsz racjonalności

Są pewne czasy, w których Urząd Mieszkalnictwa Publicznego musi zdecydować, czy jednostka jest uzasadniona. Obejmują one:

1. Kiedy właściciel próbuje zatwierdzić swoją jednostkę, aby najemca z sekcji 8.
2. Kiedy właściciel obecnego najemcy z sekcji 8 chce zwiększyć czynsz najemcy.
3. Gdy dzierżawa najemcy jest w celu odnowienia, biuro w sekcji 8 musi porównać czynsz uczciwy na rynek sprzedowy. Jeżeli czynsz uczciwy na rynku spadnie o co najmniej pięć procent w porównaniu do uczciwego czynszu na rynku w poprzednim roku, jednostka musi zostać ponownie zbadana, aby ustalić, czy kwota, która zostanie wypłacona właścicielowi, jest uzasadniona.
4. Zgodnie z rozkazami HUD- często dzieje się tak, gdy HUD chce sprawdzić, w jaki sposób PHA przydziela fundusze i prowadzi operacje.
5. Kiedy Urząd Mieszkalnictwa Publicznego uważa, że ​​jest to konieczne.

Kryteria określania racjonalności czynszu

W celu ustalenia, czy jednostka jest uzasadniona czynsz, Urząd Mieszkalnictwa Publicznego porównuje tę jednostkę z podobnymi jednostkami w okolicy. Odbywa się to w celu ustalenia, czy czynsz, który wynajmuje naliczanie, jest rozsądny w porównaniu z podobną jednostką. W przypadku porównywalnej jednostki PHA będzie szukać jednostki podobnej w:

• Lokalizacja- Jednostka musi znajdować się w obszarze, który obejmuje biuro sekcji 8. Jeśli urządzenie znajduje się w pobliskim obszarze, PHA musi dokonać odpowiednich korekt.
• Jest porównywalny pod względem wielkości- Nawet jeśli jednostki mają taką samą liczbę sypialni, jedna sypialnia o powierzchni 600 stóp kwadratowych nie jest porównywalna z jedną sypialnią, która ma 1200 stóp kwadratowych. Jednostki muszą zatem być podobne pod względem liczby sypialni i kwadratowych.
• Podobny typ- Jednostki muszą znajdować się w tym samym rodzaju nieruchomości, na przykład w domu jednorodzinnym, domu wielorodzinnym, budynku mieszkalnym lub wieżowcu.
• Data budowy- PHA nie będzie porównywać nowo zbudowanego domu z domem zbudowanym w 1900 roku.
• Warunek własności- Zastosowana nieruchomość nie będzie porównywana z dobrze utrzymaną własnością.
• Jakość remontu- PHA nie porównuje ulepszonej jednostki do tej, która nie została odnowiona. Na przykład jednostka z nowymi urządzeniami kuchennymi i podłogami z twardego drewna nie będzie porównywana z jednostką z 50-letnim dywanem i tylko pracującym piecem.
• Udogodnienia i usługi nieruchomości- Urząd Mieszkalnictwa Publicznego porównuje jednostki z podobnymi udogodnieniami i usługami, takimi jak pralka i suszarka, centralna klimatyzacja, wyznaczone miejsce parkingowe, przestrzeń zewnętrzna, winda lub portier.
• Liczba włączonych narzędzi- PHA musi wziąć pod uwagę wszelkie narzędzia uwzględnione w cenie wynajmu. Muszą dokonać niezbędnych korekt, aby dokładnie porównać jednostki.

2 rodzaje porównawczych

Gdy biuro w sekcji 8 określa racjonalność czynszu, porównują jednostkę z podobnymi jednostkami w okolicy. Porównywalne są pobierane dla dwóch rodzajów właściwości:

1. Właściwości w podobnym obszarze-PHA porówna jednostkę, która próbuje zostać zatwierdzona do sekcji 8 do jednostek w obszarze, które nie są częścią programów pomocy mieszkaniowej.
2. Podobne jednostki na terenie- Jeśli jednostka, która próbuje zostać zatwierdzona przez sekcję 8, znajduje się w nieruchomości, która ma jedną lub więcej podobnych jednostek, które nie są częścią programu pomocy mieszkaniowej, PHA porówna jednostki. Wynajmujący musi poświadczyć, że kwota kuponów na wybór mieszkań w sekcji 8 nie będzie większa niż kwota czynszu, którą wynajmujący zbiera dla innych porównywalnych jednostek na terenie.

Co jeśli Twoja jednostka nie zostanie uznana za czynsz uzasadniony?

Jeśli biuro w sekcji 8 określa, że ​​Twoja jednostka nie jest uzasadniona, Twoja jednostka nie będzie uprawniona do pomieszczeń najemcy sekcji 8. Nie będziesz w stanie zebrać kuponu na wybór mieszkań, nawet jeśli najemca jest gotów zapłacić więcej z własnej kieszeni, aby zamieszkać w Twojej jednostce. Najemca z sekcji 8 będzie mógł ponownie rozpocząć wyszukiwanie jednostki, która jest uważana za czynsz uzasadniony.