Porównawcza analiza rynku w nieruchomościach

Podczas pracy ze sprzedawcami w celu ustalenia ceny aukcji lub z kupującymi w celu sprawdzenia wartości przed ofertami, agenci nieruchomości robią tak zwaną analizę rynku porównawczego lub CMA.

Przechodząc do sprzedaży zapisów nieruchomości, profesjonalista ds. Nieruchomości wybiera niedawno sprzedawane nieruchomości, które są podobne do przedmiotowej nieruchomości i w tym samym obszarze geograficznym. Porównując te właściwości i dostosowując różnice funkcji, dla właściwości przedmiotowej dokonuje się oszacowania wartości. Jednak dokładny profesjonalista ds. Nieruchomości zrobi drugą inną CMA dla sprzedawcy lub kupującego.

Drugi dokładny CMA obejmowałby porównania z obecnie wymienionymi podobnymi właściwościami w okolicy. Ten sam proces byłby użyty, ale z aktualnie wymienionymi właściwościami. Umożliwiłoby to ocenę obecnej konkurencji i może doprowadzić do wzrostu lub spadku oszacowania na podstawie sprzedanych nieruchomości.

Jakość porównywalnych wyborów

Kluczowe dla dokładności CMA w określaniu wartości rynkowej jest wybór najlepszych porównywalnych właściwości. Trzech agentów wybierających nawet jednego innego porównywalnego spośród trzech lub czterech używanych może wymyślić bardzo różne wyceny. Dzieje się tak często, gdy sprzedawca kupuje agenta notowania. Otrzymują oszacowanie wartości od kilku agentów i są zaskoczeni różnicami. Niestety, często ten, który daje im najwyższą liczbę, to ten, który dostaje listę i zwykle nie jest to dobra liczba.

Wybierając kompozycje, należy wziąć pod uwagę kilka rzeczy:

• Kiedy nieruchomość sprzedana: sprzedaż dłużej niż dwa lub trzy miesiące w przeszłości nie jest dobrymi kompozycjami, szczególnie na szybko poruszających się rynkach. Im nowszy sprzedaż, tym mniej prawdopodobne, że rynek poruszał się na tyle, aby nieruchomości nie mają znaczenia nieistotne w momencie CMA.
• Gdzie znajduje się nieruchomość: najlepszą sytuacją jest to, że dom jest w tym samym podrejisku. Nie jest to możliwe w wielu przypadkach, więc następnym rozważaniem jest lokalizowanie kompleks w tej samej okolicy lub ogólnym obszarze. Kiedy w ten sposób nie możesz uzyskać odpowiednich kompleksów, bardzo podobne domy w podobnych poddziałach w innych częściach miasta mogą być jedynym dostępnym zasobem.
• Charakterystyka domu: Jeśli chodzi o liczbę sypialni, wanny, kwadratowych materiałów domu, wielkości partii i innych cech domu, porównywalne domy powinny być tak podobne, jak to możliwe. Rzadko, z wyjątkiem dużych poddziałów z tytułu ciastek, że otrzymasz wszystkie te rzeczy do dokładnie porównania.

Jakość korekt

Ten ostatni element powyżej prowadzi nas do dyskusji na temat tego, w jaki sposób kompensujemy nasze obliczenia różnic w strukturach. Dokonujemy korekt, podobnie jak ceny rzeczoznawców, aby dostosować sprzedawane ceny porównywalnych domów, aby lepiej pasować do naszej przedmiotowej nieruchomości. 

Innymi słowy, jeśli mamy dom z 3 sypialniami i 2 wanną z garażem na dwa samochody i 2100 stóp kwadratowych części mieszkalnej, postaramy się znaleźć trzy lub cztery kompozycje z tymi samymi funkcjami tych samych. Jednak rzadko to zrobimy, więc będziemy musieli dokonać korekt ich sprzedanych cen.

• Powiedzmy, że jeden komputer ma tylko dwie sypialnie. Musimy założyć, że sprzedałby się za więcej pieniędzy z trzema, więc dodamy trochę pieniędzy do faktycznej ceny sprzedanej, aby dostosować ją do trzech sypialni. To samo dotyczy kąpieli i przestrzeni garażowych.
• Jeśli jest to w drugiej stronie, powiedzmy trzy łazienki, gdy nasz dom miał tylko dwa, wówczas odejmujemy wartość łazienki od sprzedanej ceny w naszym dostosowaniu.
• Nie musimy nic robić z powierzchnią kwadratową, dopóki nie dokonamy ostatecznej obliczeń.

Po skorygowaniu naszych porównywalnych domów sprzedawanych cenami, dzielimy każdą sprzedaną cenę na stopy kwadratowe, aby uzyskać sprzedaną cenę za stopę kwadratową. Używamy tych dla naszych trzech lub więcej kompleksów, aby uzyskać jedną średnią wartość na stopę kwadratową. Następnie po prostu pomnożamy to przez kwadratowy materiał naszego podmiotu, aby uzyskać naszą szacunkową obecną wartość rynkową.

Tam masz duży obraz robienia CMA, ale będziesz chciał się kopać, nauczyć się więcej i ćwiczyć, zanim zrobisz je dla klientów.