3 strategie zarządzania nieruchomościami wynajmu

Jeśli nieruchomość wynajmująca nie jest prawidłowo zarządzana, wpadnie w szorstkę. Na szczęście istnieje kilka różnych sposobów zarządzania nieruchomościami, aby dopasować się do potrzeb każdego właściciela. Możesz być całkowicie odpowiedni lub możesz zdecydować o zleceniu wszystkiego. Oto trzy strategie zarządzania dla każdego potencjalnego właściciela do rozważenia, że ​​utrzyma twoją nieruchomość, uruchomienie i generowanie przychodów.

3 strategie zarządzania nieruchomościami wynajmu

Zanim będziesz w stanie wybrać odpowiednią strategię dla Ciebie, musisz zrozumieć wszystkie różne obszary nieruchomości wynajmu, które należy zarządzać. Obowiązki kierownicze właściciela można podzielić na trzy sekcje:

1. Zarządzanie najemcami
2. Zarządzanie konserwacją i inspekcjami nieruchomości
3. Zarządzanie finansami

1. Zarządzanie najemcami

Jest to część zarządzania nieruchomościami wynajmu, która jest najbardziej natychmiastowa i najbardziej oczywista. Jednak bycie odnoszącym sukcesy właściciela wymaga znacznie więcej niż tylko zbierania czynszu. Musisz zarządzać:

• Kolekcja czynszu: Ustalanie terminów. Zbieranie czynszu co tydzień lub miesiąc. Ustanowienie późnych opłat i okresów karencji. Radzenie sobie z nieopłaconym czynszem.
• Umowy najmu: Sprawdzanie, czy dzierżawa obejmuje wszystkie warunki prawne wymagane przez prawo najemcy twojego stanu. Upewnienie się, że dzierżawa jest aktualna z najnowszą wersją prawa. Zarządzanie datą rozpoczęcia i zakończenia dzierżawy wszystkich najemców.
• Badanie najemców: Wakat reklamowy. Ustanowienie spotkań. Weryfikacja informacji o aplikacjach. Możesz również ustalić, czy niektórzy najemcy są dobrze dopasowane.
• Przeprowadzka: Podpisanie umów najmu. Przeglądanie zasad, wymagań i przepisów. Zbieranie depozytu zabezpieczającego i czynszu z pierwszego miesiąca. Przechodzenie i odnotowanie aktualnego stanu wypożyczalni.
• Wyprowadzać się: Sprawdzenie, czy termin najmu rzeczywiście się skończył. Sprawdzanie stanu wynajmu jednostki dla dowolnego uszkodzenia. Rozpoczynając proces znalezienia nowego najemcy mieszkania.
• Skargi najemców: Skargi pola. Konfigurowanie planu gry, aby rozwiązać problem.
• Prośby o naprawę: Odpowiadanie na prośby. Priorytetyzowanie znaczenia naprawy. Wykonanie naprawy lub zatrudnianie kogoś do zrobienia.
• Esekcje najemców: Wysyłanie najemcy wymagane zgodnie z prawem. Złożenie pod uwagę do sądu. Przygotowanie dowodów, które potwierdzają powód eksmisji.

2. Zarządzanie konserwacją i inspekcjami nieruchomości

Drugą główną częścią zarządzania nieruchomościami wynajmu jest sama nieruchomość. Struktura fizyczna musi zostać utrzymana dla zdrowia i bezpieczeństwa najemców. Twoja firma ubezpieczeniowa może również wymagać niektórych części konstrukcji, takich jak dach, aby spełnić określone standardy lub odmówi ubezpieczenia nieruchomości.

• Konserwacja: Kosić trawę. Zbieranie liści. Odgarnianie śniegu. Wynosić śmieci. Utrzymanie wszystkich wspólnych obszarów w czystości. Upewnienie się, że najemcy mają dostęp do bieżącej wody przez cały czas i ciepło zimą. Mocowanie wycieków dachu, wycieki hydrauliczne, pęknięte płytki, luźne poręcze, wadliwe drzwi lub zamki okienne.
• Inspekcje: Będziesz musiał poradzić sobie z inspekcjami miasta, a nawet od pożyczkodawcy i firmy ubezpieczeniowej. Kontrole miejskie mają upewnić się, że Twoja nieruchomość przestrzega pewnych kodów BHP. Pożyczkodawca i firma ubezpieczeniowa sprawdza nieruchomość, aby upewnić się, że nieruchomość jest warta pożyczki lub kwoty, za którą ją ubezpieczają.

3. Zarządzanie finansami

Trzecia część kierownictwa, z którym będziesz musiał sobie poradzić, posiadając nieruchomość wynajmu, obejmuje finanse. Musisz zrozumieć, ile pieniędzy przychodzi każdego miesiąca i ile pieniędzy wychodzi.

• Płatności czynszowe: Ile zbierasz w czynszu każdego miesiąca.
• Płatność hipoteczna: Co płacisz co miesiąc za kredyt hipoteczny.
• Ubezpieczenie: Ile płacisz, aby ubezpieczyć swoją nieruchomość.
• Podatki: Jakie są twoje roczne podatki od nieruchomości.
• Narzędzia: Jeśli najemcy nie ponoszą odpowiedzialności za płacenie za media, ile woda, gaz i rachunki elektryczne są każdego miesiąca dla nieruchomości.
• Opłaty/grzywny: Opłaty, które możesz zapłacić za inspekcje nieruchomości lub koszty sądowe. Nieoczekiwane kary za problemy związane z konserwacją w nieruchomości.

3 strategie zarządzania wynajmem

Teraz, gdy rozumiesz różne obszary nieruchomości wynajmu, które należy zarządzać, możesz ustalić, w jaki sposób chcesz zarządzać tymi obszarami. Istnieją trzy główne podejścia:

1. Zarządzanie samodzielnie
2. Połowa zrób to sam/na wpół outsource
3. Całkowicie zarządzanie outsourcami

1. Zarządzanie samodzielnie

W tym podejściu do zarządzania jesteś odpowiedzialny za wszystko, stąd DIY. Jesteś tym, który zbiera czynsz, łopaty śniegu i składa podatki.

Profesjonaliści

• Pełna kontrola: Jako właściciel nieruchomości wynajmu, jesteś właścicielem firmy. Kiedy robisz to wszystko sam, wiesz, co się dzieje we wszystkich częściach Twojej firmy.
• Świadomy problemów szybko: Ponieważ masz rękę we wszystkich częściach zarządzania, możesz zobaczyć od razu, gdy występuje problem. Niestety, ponieważ jesteś odpowiedzialny za wszystkie rzeczy w swojej nieruchomości, nadal możesz nie być w stanie od razu rozwiązać tego problemu.

Cons

• Brak wiedzy: Niemożliwe jest bycie ekspertem we wszystkim. Gdybyś zatrudnił księgowego do złożenia podatków, zamiast robić to sam, księgowy mógł złapać kilka odliczeń, o których nie byłeś świadomy. Gdybyś zatrudnił prawnika do przygotowania umowy najmu, zamiast przygotowywać własną umowę najmu, prawnik mógł obejmować pewne przepisy najemców państwowych, które przeoczyłeś. Jeśli zatrudniłeś profesjonalistę do zainstalowania dachu na swojej nieruchomości, zamiast samodzielnie go instalować, być może nie musiałeś poradzić sobie z wyciekiem dachu.
• Przytłaczający: Bycie wszystkim dla wszystkich ludzi może stać się zbyt duże. Ponieważ bierzesz odpowiedzialność za wszystko, możesz być bardziej podatny na popełnienie błędów.

Najlepszy dla

• Właściciele z niewielką liczbą wynajmu jednostek.
• Właściciele, którzy wcześniej posiadali firmy.
• Właściciele z wcześniejszym doświadczeniem w zarządzaniu czynszami.
• Właściciele, którzy chcą kontroli.

2. W połowie zrób to sam/pół zewnątrz

W takim podejściu do zarządzania nieruchomościami wynajmu zarządzasz obszarami, w których uważasz, że masz wiedzę specjalistyczną, a następnie zlecasz obszary, z którymi nie czujesz się tak komfortowo lub po prostu nie chcesz zarządzać.

• Zlecić kwestie prawne

Jako przykład możesz zdecydować o zleceniu problemów związanych z zarządzaniem wynajmem, które dotyczą spraw prawnych.Możesz czuć się świetnie w zarządzaniu finansami nieruchomości, codziennej konserwacji i skargami najemców, ale jesteś bardzo niewygodny, jeśli chodzi o kwestie prawne. W takim przypadku możesz zatrudnić prawnika, aby rozwiązywał wszelkie pojawiające się kwestie prawne. Może to obejmować opracowanie umowy najmu, aby spełniało ona wszystkie prawa najemcy twojego państwa i obsługę wszystkich eksmisji najemców.

• Problemy z konserwacją outsourcingu

W tym scenariuszu zatrudniłbyś rączkę lub nadinspektora, który zajmowałbyś się wszystkimi problemami związanymi z konserwacją, ale sam zajmowałby się wszystkimi innymi obowiązkami zarządzania.

Profesjonaliści

• Uwalnia czas: Jeśli nie robisz wszystkiego, będziesz miał więcej czasu, kropki. To, jak korzystasz z tego czasu, zależy od Ciebie. Możesz pielęgnować więcej czasu z rodziną lub możesz wykorzystać ten czas, aby znaleźć dodatkowe możliwości inwestycyjne.
• Mieć ekspertów: Rezygnujesz z kontroli innym, którzy, miejmy nadzieję, wiedzą więcej niż ty w określonym obszarze.

Cons

• Poleganie na innych: Zaufasz, że ci ludzie wiedzą, co robią i że mają na myśli twoje najlepsze interesy.

Najlepszy dla

• Właściciele z rosnącą liczbą wynajmu jednostek.
• Przeciętny właściciel.

3. Całkowicie zarządzanie outsourcami

W tej strategii zarządzania posiadasz nieruchomość, ale nie chcesz być praktycznym menedżerem. Uważasz, że Twoja siła jest w wyborze nieruchomości, a nie zarządzanie codziennymi operacjami. Zatrudniasz zarządcę nieruchomości lub firmę zarządzania nieruchomościami. Firmy zarządzania nieruchomościami mogą obsługiwać wszystko, w tym, przesiewowe najemców, wprowadzanie najemców, pobieranie czynszów, konserwację i naprawy, wykorzystywanie najemców i eksmisja najemców.

Profesjonaliści

• Wolność od codziennych bólów głowy: Nie będziesz musiał rozmawiać telefonicznie o drugiej rano, że sąsiad z sąsiedztwa odtwarza swoją muzykę zbyt głośno. Będziesz odpowiedzialny za absolutne minimum, ale decyzje, za które jesteś odpowiedzialny.

Cons

• Kosztowny: Menedżerowie nieruchomości będą kosztować dziesiątki tysięcy dolarów rocznie. Im więcej wynajęszymi jednostkami, tym więcej będzie to kosztować.
• Niewłaściwe zarządzanie może zniszczyć Twój biznes: Wkładasz swoją działalność, a zatem swoje środki utrzymania, w rękach innej osoby. Bardzo trudno będzie znaleźć kogoś, kto dba o twój sukces i porażkę tak samo jak ty. Musisz upewnić się, że dokładnie sprawdzasz wszystkich potencjalnych menedżerów i masz jasną strategię wyjścia, jeśli wszystko pójdzie źle.

Najlepszy dla

• Właściciele, którzy mieszkają daleko od swoich czynszów.
• Właściciele z dużą liczbą nieruchomości wynajmu.
• Inwestorzy nieruchomości z zróżnicowanymi inwestycjami.